台風による被害!家主は入居者に対し損害賠償責任を負うか?賃貸住宅の自然災害トラブルの判例や修繕義務|伊澤 大輔

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台風による被害!家主は入居者に対し損害賠償責任を負うか?賃貸住宅の自然災害トラブルの判例や修繕義務

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弁護士 伊澤 大輔

十数年間にわたり、パートナー弁護士として、大手企業法務や不動産、損保業務を多く取り扱ってきました。それによって培われたスピード感、知見、交渉力を融合させ、ストレスを感じさせないリーガルサービスを提供します。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

今年は、大型の台風が何度も日本列島に上陸し、大きな被害をもたらしました。被害に遭われた方々につきましては心よりお見舞い申し上げます。

さて、台風により入居者に、例えば漏水等の損害が生じた場合、家主(賃貸人)は、損害賠償責任を負うのでしょうか?

自然災害なんだから、負わないんじゃないかと思われるかもしれません。

いいえ、それは誤解です。事案によっては、賃貸人が損害賠償責任を負わされる場合があります。今回は台風など自然災害による賃貸人の入居者に対する損害賠償責任について解説させていただきます。

賃貸人の損害賠償責任を認めた裁判例

東京地裁平成28年11月16日判決は、台風の接近に伴う短時間の豪雨により、マンホール内の水かさが増し、水が排水管を通って排水枡に逆流した結果、逆流した水が、地下店舗内に溢れ、床が冠水した事故につき、賃貸人の損害賠償責任を認めています。
 
当該判決は、当該店舗では、約3年間に漏水や浸水が少なくとも11回にわたって発生し、ときにはカウンターキッチンを使用できないほどの被害を生じることもあり、汚水の漏水や浸水といった飲食店としての衛生面において不適切な状態が継続し、将来的にガス漏れ等の可能性も生じうるような安全面においても問題のある状況であったと評価することができるところ、賃貸人は、ジョウロを設置するなどの応急措置は行っているものの、このような状況に対し、抜本的な修繕や漏水等の防止措置は全く講じておらず、上記漏水等が継続する状態を放置していたものといわざるを得ず、賃貸人には、賃貸借契約上の使用収益させる義務ないし修繕義務違反があると判示したのです。
 

賃貸人の損害賠償責任を否定した裁判例

他方、東京地裁平成27年3月25日判決は、入居者が、賃貸人に対し、台風がもたらした大雨によって貸室内への浸水が発生し、本件貸室内にあった入居者所有のパソコン等が濡れ、貸室を事務所として使用できなかったことなどにより損害を被ったとして、損害賠償請求した事案につき、請求を棄却しています。
 
当該判決は、浸水事故の際、排水口が詰まってしまったことから、バルコニーに大量の雨水が溜まっていたとの事実が認められ、排水口が詰まってしまった原因については、ビニール状の物によって塞がれていたことが一因であると推測されると判示しました。その上で、
 
・バルコニーを含む貸室について、通常、直接的に管理、支配しているのは、入居者であって、賃貸人ではないこと
・このように、間接的に貸室を管理、支配しているにすぎない賃貸人に対し、日常的にバルコニーを清掃するなど、排水口が塞がらないような措置をとるよう求めることまではできないこと
・排水口が塞がることがなければ、相当程度大きな容積があるバルコニーに貸室内に流入するほどの水位に達するまで大量の雨水が溜まることはなかったものと認められ、浸水事故発生以前に、そのような事態が発生したと認めるに足りる証拠もないことに照らし、浸水事故の原因となった大量の雨水の貯留は、通常起こるとは考え難い事態であったことができること
 
などを認定し、バルコニーを間接的に管理、支配していたにすぎない賃貸人において、その発生を防止すべき具体的な義務を負っていたと認めることはできず、浸水事故につき、債務不履行及び不法行為上の過失があったと認めることはできないと判示しました。
 

公開日:2018年10月23日

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