共有不動産の分割方法｜伊澤 大輔

共有不動産の分割方法

それでは、共有不動産について、共有分割以外に、どのような分割方法があるかというと、次の３つの方法があります。
 
現物分割
遺産である不動産が複数存在する場合には、それぞれの相続人が、それぞれの不動産を単独相続することが考えられます。価値の差は、預貯金などその他の遺産で調整することになります。
あるいは土地が一筆でも、分筆をして、分筆された土地を、別々の相続人が単独で取得するという方法があります。もっとも、この場合には、対象となる土地が分筆しても有効利用できる程度の広さの土地であることが前提になりますし、どのような形状、広さで分筆するかについて、遺産分割協議が必要になります。また、分筆をするには、土地家屋調査士による地積測量と地積測量図の作成が必要になります。
 
代償分割
一部の相続人に法定相続分を超える額の不動産を取得させる代わりに、他の相続人に対する債務（代償金）を負担させる分割方法です。既に共有持分を有する相続人が残りの持分を取得する方向で検討するのが一般的でしょう。
もっとも、代償分割をするには、不動産を取得することになる相続人に代償金を支払うだけの資力があることが前提となります。代償金の支払は、公平の見地から、持分の移転登記と引き換えになされるのが原則ですが、事情によっては分割払いや支払い期限の猶予も考えられます。
なお、この場合、共有持分を取得した相続人に、譲渡所得税は課されません。代償財産は、あくまで遺産分割の一方法として取得したにすぎず、相続税が課されるからです。
 
換価分割
遺産である不動産を売却して、その売却代金を相続人間で分配する分割方法です。金銭化して、定められた割合で分配することができますので、不動産での保有にこだわらないのであれば、簡便な分割方法と言えます。
換価方法は、相続人間で話し合いがまとまらず、審判における換価分割の場合には、原則として競売による換価がなされることになりますが、換価金が低額となる傾向にあり、また手続にも時間を要しますので、相続人間の合意により任意売却ができるのであれば、それに越したことはありません。