アパート管理会社を変更したい大家さんがすべき対応とは？入居者を入れてくれないなどトラブル続き……（地域・千葉県）-不動産賃貸経営博士-

管理会社とのあいだのトラブルで困っています。高齢の親が所有する、築25年になるアパートです。建築会社の管理部門に仕事をお任せするようになってから、20年ほどが経つのですが、現在の営業担当と営業所所長に変わってから、トラブル続きで困っています。

具体的には
■「仲介人へのお礼金」の取り決めを勝手に「新しい入居者に対する家賃一か月分無料サービス」に変更していた。
■勝手に家賃を下げた。
■契約期間より早期の退去であったにもかかわらず、違約金も原状回復費用も貰わなかった。
■退去時に明らかに経年劣化ではない入居者過失の損壊があっても、「入居者に渋られたから無理ですね」と言い回収費用も請求しようとしない
■浄化槽のタンクにゆがみが出ており、これまでに３回修理したそうだが、その事実を今までずっとこちらには一切知らせず、建築会社の保証の期間が過ぎた今頃になって「修理した方がいい。地震保険に入っているか」などと起きてもいない地震のせいかのように電話をかけてくる。
など、数え上げればキリがないほどです。

何より入居者をなかなか入れてくれず、せっつくと「こういう時代だから」「まわりにもたくさん空室物件はありますよ」とばかり言います。
実際そうなのかもしれませんが、近所の同条件の物件はそれでも空室２戸、３戸ほどです。（うちは常に６戸空いてます）

近所に大きなショッピングモールなどがあり、立地も悪くないです。先月銀行に対する返済が初めて滞り、現在は幾ばくかの貯えを切り崩して支払いに回していますが、月々ローンだけで30万円足らない状況です。

銀行と相談し、支払期間の延期と月々の額を減らせないか考えているところですが、不信感から管理会社を変更したいと考えています。

ただ、そういうトラブルを重ねてきた相手ですので、会社を変更すると言ったら何かされるんじゃないかと不安です。 どのように対応すれば良いでしょうか。