3代で資産ゼロになる相続税と戦う｜首都圏近郊農家の「相続」と「不動産賃貸業」③

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大家　僧俗嫌世（そうぞく・いやよ）

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと思っています。

土地ブームで何もしないのに所有する不動産の評価が膨れ上がってしまった近郊農家は多いはずです。
その農家が何の準備もしないうちに、突然「相続」が発生するとどうなるでしょう？
わが家の近隣地区でも類似の事例が何件かあります。

「広いもの」は持ってるが、「丸いもの」は足りない

　多くの首都圏近郊農家は、不動産(＝「広いもの」)は多く所有していますが、それに見合った金融資産（＝「丸いもの」）を蓄えていない家が多いです。当家のように、畑の真ん中を国道が通って資産評価が跳ね上がったという家も多いと思います。しかし、資産評価が上がっても所有しているだけでは収入は発生しません。一方、資産評価が上がれば固定資産税・都市計画税は多額になります。だから、キャッシュが不足気味になるのです。

　収用された土地の代金は、自宅の修繕・改装や新築、また他の事業などに充てられてしまい、計画的に留保できないケースも多くあります。

　これは、相続発生時には決定的な弱点です。

資産評価が高くても、「売りたいとき」には....

　遺産分割はそれぞれの家の方針で一様ではありませんが、「相続税は、相続発生後１０カ月以内に、現金一括納付」は共通原則です。

　近郊農家には、思ってもみなかった相続税額をキャッシュで支払う蓄えがありません。

　そこで、所有している資産評価の高い物件（主に先祖伝来の土地）の売却を考えます。しかも、それに該当するのが唯一のまとまった宅地である「自宅底地」であるときは、やむをえずそれを売却して得た資金で納税することになります。

　なんとつらいことに、「売りたいとき」には「売りたい値段」で買ってくれる人はいません。かなり足元をみられて買い叩かれます。そうして苦労して手にした資金に、さらに家じゅうのあちこちからかき集めたお金を合わせてやっと納税するというケースが少なくないのです。

　「相続があったらしい」という旧家の前を通ると、いつの間にか建売住宅が１０棟くらい並んでいる、という光景は当家の近所でも決して珍しくありません。

　先祖伝来の土地を手放したうえに、相続人には不十分なものしか分配できないというのは、相続発生前の、キャッシュの面での多少の不便さはあるが、ゆったりとした広さの家に住み、自らの手で作った作物を食したり、地域の中で有形無形の役割を果たしながら過ごしていたくらしと比べ、ある種みじめな気持ちになってしまう気がします。

　私は古いので、近所に先祖代々の墓所があると、余計そんな気になるように思います。

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農家から大家へ-不動産を活用した相続税対策｜首都圏近郊農家である当家の相続事情①
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公開日：2016年9月5日

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