賃貸不動産オーナーをめぐる税金－売却特例➀｜税理士法人シリウス

不動産を取得すると、さまざまな税金を納める必要があり、不動産オーナーにとって税金は切っても切れない関係にあります。前回は「不動産売却時の税金」についてご紹介しましたが、今回は「不動産を売却した際に適用できる特例」のうち「1000万円特別控除」について、ご紹介します。

○平成21年22年に取得した長期所有土地等の1000万円控除

民主党政権時代に不動産需要を喚起するために創設されたのが、「平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1000万円特別控除」です。土地等の取得後の用途は問わず、賃貸マンションやアパートの土地等を売却した場合でも適用を受けることができ、該当する土地等を売却した場合、譲渡所得の金額から1000万円を控除することができます。

土地の価格は、平成21年・平成22年当時から比較すると上昇傾向にありますので、該当する土地を保有されている方は、売却を検討されてもよいかもしれません。

適用を受けるための主な要件としては、
1.平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること。平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。

2.親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等でないこと。

3.相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。含み益の大きい相続での取得は、対象外になっています。

4.譲渡した土地等について、「収用等の場合の特別控除」や「事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べ」など他の譲渡所得の特例を受けないこと。

中古の賃貸アパートを平成22年に5,500万円（土地4,000万円・建物1,500万円）で取得し、平成29年に6,000万円（土地5,550万円・建物450万円）で売却し、譲渡費用が200万円で、上記要件を満たしていた場合の計算は次のようになります。

＊建物の取得費（取得価額1,500万円・中古の耐用年数10年・償却率0.1・経過年数7年）
　1,500万円－（1,500万円×0.1×7年）＝450万円

　　　　　　　　売却収入　　　土地取得費　建物取得費 　譲渡費用 　特別控除
＊譲渡所得金額＝6,000万円 －（4,000万円 + 450万円 ＋ 200万円）－1,000万円 ＝350万円

＊譲渡所得の税金＝350万円 ×20.315％（所得税15.315％ ＋ 住民税5％）＝711,025円