「資産の健康診断」自分の投資現況を客観的に見て貰うことの重要性～結果としての節税あれこれ～｜Hisashi

　筆者は、億単位の一棟ものＲＣマンションなどには縁が無く、身の丈を外さない程度の賃貸経営をしています。規模も大きくないので、大概の勉強は自分で本を読んだり、セミナーに通ったりで済ませています。が、中小企業経営者が税理士に経営指導を受けるように、たまに「資産の健康診断」を受けに行きます。今回はそんなお話を。

＜09＞コンサルを受けに行ってきました

　タイトルと外れますが、冒頭にお報せです。第06回に書きました電子マネーによる納税の記事ですが、その後楽天カードから、nanacoへのチャージはポイント付与対象外、との発表がありました。第06回記事に追記をしましたので、お読み下さい。

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　５年前に、法人を作るべきか、といった段階から関わって頂き、今も折に触れて相談をしている方に、久し振りのコンサルを依頼しました。ほぼ１年振りです。

　メインの相談内容は、ややまとまった額の手元資金が法人にあるが、これをどう使えば有効か、ということ。
　第07回でも書きましたが、大きな方向性として、会社を筆者の

> スネかじりから早目に独り立ちさせてやる必要があ

るという前提があります。単純に考えれば「筆者に返済」して債務を圧縮すればいいわけです。

　しかし、筆者は無利子で法人に貸していますから、他の法人名義で借りている債務は、依然として金融機関に利息を払い続けることになります。だったら、そちらから先に返済した方が、収益性が向上する、という考えもあります。
　また、利回りから考えて、○％の物件があれば追加投資もアリか？
という方針もあり得るかも知れません。
　あるいは、何割かを筆者に返済、残りは法人内で有効活用、という分割案もあるかも知れません。

　さらに、法人としては筆者に返済するが、それで筆者個人(事業)分の残債を減らし、好転した個人側の収支状況と法人を見比べて業務内容の移管を図る、なんて方途もあるかも知れません。

　いずれにせよ、４～５年先まで見越した中期的な見通しを含めて、場合分けや選択肢の整理などをして貰おうと考えたわけです。

　通常、ものごとに取り組むには、選択肢が多い方が判断を下しやすいものですが、

　法人個人の違い、順番の問題、４～５年というスパン、経済状況

などの前提条件が多すぎると、素人ではお手上げで、専門家にお伺いを立てた方が早い、ということになります。
　税理士への相談も行いますが、不動産市況に明るい投資家目線で経験豊富なコンサルタントに相談すると、税理士とは違ったアングルの見解が得られることもままあります。早い話が、物品購入の際「相見積もり」を取るようなものですが、そのための相談料が発生しても、なまじ素人の生兵法で目先に追われ、却って非効率な銭失いをするよりマシです。

　８月の頭、事前にメール添付で、現在の所有物件一覧表、抱えている債務の返済表、個人法人双方の試算表(今期)、ここ数年の見通し、認識している問題点などを整理して送り、当日のコンサルに臨みます。

　コンサル氏は、ひとつひとつの物件について、現況、キャッシュ・フロー、収益性などを数値化し、

・保有継続候補
・売却候補
・譲渡益の出た場合抱き合わせで売却し、節税に効く損を抱えた物件
・どの物件の売却でどの債務を返すか
・共担を外すにはどういうオペレーションが有効か

といった方向性を提案してくれます。
　その手腕と手際の良さは驚くばかりですが、一方で、こちらが予め準備したデータの甘さも見えてきて、「もう一回詳細なデータ分析が必要かな」と思ったりもしました。

　幸い、冒頭に書いた「ややまとまった額の手元資金」は急いで使う必要はなく、半期決算(９月)に金融機関側がありがたみを感じるような借り換え(取引金融機関にしてみれば融資残高が伸びる)にでも活用しようかと思っていますから、今暫く熟考の機会が与えられたのかな、という後味です。
　(ただ、本コラムがサイトに載るのは、９月末頃ですが。)

　具体的な例を挙げて説明できると良いのですが、長くなり、IRR(内部収益率)やら CCR などの専門用語も飛び交い、何より筆者の物件がどんな状況か(築年、取得価、簿価、利回り、等々)というモロ個人情報の丸晒しになってしまいますので、これ以上の踏み込んだ話はできません。悪しからずご了承下さい。

　１年振りのコンサルで思ったことは、３カ月に１回程度歯医者に行って口腔内の健康状況を見て貰うのと同じで、折につけ自分の投資現況を客観的に見て貰うことは重要だなということ。
　また、随分と前から、企業決算ではＢＳ(貸借対照表)とＰＬ(損益計算書)だけでなく、キャッシュ・フロー計算書(ＣＦ)を加えた「三表」を揃えるようになりましたが、それと全く同じで、
　「利回りは良いかもしれないけど、現実にこの額じゃこちらの債務は返せない。実額ベースと率の両方から考えないと。」
ということを強く感じました。

　筆者はこれまでの連載で、

> 一棟ものにはついぞ縁がなく

と書いてきました。それは実需物件のローン返済を抱えていたこともありますが、もしかすると小心者ゆえ、土地付何千万といった投資に踏み出せない臆病さから来ているのかも知れません。(あるいは、第03回に書いたような「兼業禁止」は、土地付一棟もの何千万レベルのローンを抱えていた日には、もし発覚～アウトになったら一瞬で人生の破綻に陥ります。まあ言ってみれば、小心者の極みの石橋叩きですよね。)

　ただ、今にして振り返ると、実需のマンションを買う前に不動産投資を始めていたら、随分と違う人生を送っていただろうな、と思います。
　では、それを後悔しているかといえば、そんなことは思っていません。現職時代は、連日夜遅い帰宅でしたが、「嫌々残業」「厭々休日出勤」は、○○主任と肩書きが付いての退職前数年間だけ。
　人生というスパンで考えれば、かなりストレスフリーな日々を過ごしているのかな、と認識しています。

　勤め人を擁する会社は、組織内を営業や経理や人事などで分担し、業務の効率を追い求めて経済活動を展開しますが、その歯車であった人間が一転して個人事業者になったとき、いかにその分業に飼い慣らされ、「自分で行動することを忘れているか」を思い知ります。
　何気ない日々のお金の出入り、値頃感をつかむ、見積もりを取る、契約を交わす、収支管理、納税、トラブル対処、決算……。
　安定した勤め先があるから、子育てに向き合い、将来設計を見据え、老後の準備を蓄え、というのもひとつの人生かもしれません。

　が、世の中の経済活動という営みを、勤め人の傍らそのイロハから勉強できるのが不動産経営のメリットでもあると思います。
　人件費がほとんどかからないので、認識・理解はシンプルに頭に入ってきます。これは特筆に値するかも知れません。人事の煩わしさや、第04回にも書きましたが、掛け取引や手形決済などに伴う経理の煩わしさも殆ど発生せず、経験がモノを言うとすれば、物件の目利きとか、ファイナンス(資金調達)などの実践歴でしょうか。しかも、物件自体が収益を上げてくれますから、そうした勉強の時間が取りやすい。

　長寿社会にあって、たとえ2000万円の退職金があっても先細りに不安を抱える昨今です。安定したサラリーマン人生に胡座をかいていれば心配のない老後が約束されている、と言えなくなっている時代ですが、では筆者の場合はどうか。

　やりたいことがある。でもそれは、お金を落としてくれるような内容ではない。いやむしろ、取り組むにはそれなりの時間も資金もかかる。一方で生活費も必要だ。では資産に稼いで貰おう。不動産投資を始めて20年、それは何とかなりそうだ。よし、今こそやりたいことをやろう。

　年齢のこともあり、物件の買い増しや資産の拡大より、所有物件や債務をどう整理したら投資効率を高めた着陸点を目指せるのか。
　筆者のポジションは、そろそろそんな段階を迎えているのかな、との思いを抱いてコンサル氏の事務所を後にしました。