改正民法が賃貸経営に与える影響【一部滅失等による賃料の当然減額編】②客観的要件を満たすと賃料が減額に|阿部 栄一郎

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改正民法が賃貸経営に与える影響【一部滅失等による賃料の当然減額編】②客観的要件を満たすと賃料が減額に

改正民法が賃貸経営に与える影響【一部滅失等による賃料の当然減額編】②客観的要件を満たすと賃料が減額に

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弁護士 阿部 栄一郎

阿部栄一郎と申します。 賃料未払い、明渡し、敷金返還といった基本的な賃貸借契約の問題から騒音、悪臭問題といったことまで幅広く賃貸借契約に関する相談、問題解決に当たっています。また、マンション管理組合からの管理費滞納やペットの問題等の相談、問題解決にも当たっています。 相談や解決に当たっては、なぜそのようになるのか、なぜそのように解決した方がいいのかをできる限り丁寧に説明をするように心がけております。 お気軽にご相談ください。

民法の債権に関わる部分の改正が、平成32年4月1日から施行されることになりました。今回の改正は、大家さんにも大きな影響を与えます。
近年は、東日本大震災やその他大地震が発生していますので、賃貸借契約が継続する間に貸している部屋の一部が壊れてしまったりして、部分的に使用できなくなることがあるかもしれません。その点について、改正前の民法では、賃借人の請求によって賃料を減額することができたのに対し、改正民法では、当然減額(請求をする必要がないという趣旨)となりました。
その点について、説明をしますので、参考にされてください。

改正民法では客観的な要件を満たせば当然に賃料減額となる

しかしながら,改正民法は,第611条1項で,「賃借物の一部が滅失その他の事由により仕使用及び収益できなくなった場合において,それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは,賃料は,その使用及び収益することができなくなった部分の割合に応じて,減額される。」と規定しています。

その規定からも分かるとおり,賃借人からの請求の文言が削除されています。つまり,賃借人からの請求がなかったとしても,客観的な要件さえ満たせば,賃料は当然に減額されることになります。

賃貸借契約が賃貸物の賃貸と賃料とで釣り合いをとっているため,一部の使用・収益ができなくなれば,その分,減額されるという考えから改正民法では上記のように改正されましたが,大家さんからすれば,負担となりえます。
 

まとめ

今回は,改正民法が賃貸業に影響を与えるうち,賃貸物の一部滅失等による賃料の当然減額について解説いたしました。
改正民法施行後は,賃貸物の一部滅失等の場合には,賃料は,その使用・収益できなくなった部分に応じて割合的に減額と成ります。

近年は,東日本大震災や熊本の大地震などが発生しています。そのような大地震がいつ,大家さんの保有している建物の付近で発生するか分かりません。また,大地震を伴わなくとも,賃貸物の一部滅失は発生することはありえます。
その際,法律関係はどのようになるのか,賃料はどうなるのかというのを前もって確認しておくことも重要かと思いますので,参考にしてください。
 

更新日:2018年10月22日 (公開日:2018年2月8日)

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