保証家賃の見直し交渉で大事なこと。サブリースで任せきりにせず交渉の材料を拾う。 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー⑤|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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保証家賃の見直し交渉で大事なこと。サブリースで任せきりにせず交渉の材料を拾う。 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー⑤

保証家賃の見直し交渉で大事なこと。サブリースで任せきりにせず交渉の材料を拾う。 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー⑤

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第5回 「保証家賃の見直し交渉の実際」その1 (2017年時)
2014年の夏に、当家のメインバンクのFP行員より、収益物件の紹介がある。建売木造2階建てアパート(1K×14)の土地付き1棟買い。
父名義でフルローンで購入。その際、紹介された大手管理会社と「サブリース契約」締結。2015年1月より入居開始。基本契約書に、「2年ごとに保証家賃の見直し」の定めがあり、今年は2度目の保証家賃改定交渉。今後2年間の保証家賃の契約を締結。

このなかで、どこにどんな検討点があっただろうか?
今からふりかえって、実際の経緯を語る

来た来た。保証家賃見直しの時期。

 管理契約書によると、「保証家賃は2年ごとに見直しをする」ということになっています。

 ここは、管理会社と大家の駆け引きになるところです。
 管理会社としては大家の不満を買わないようにしながら、会社の利益を確保しようと考えますし、大家は自分の利益が不当に減少させられることを何とか避けなければなりません。

ずっと見てたから、交渉の材料が拾えた

 2017年末に、管理会社の営業担当者と支店長がこの交渉のために当家を訪れました。

 実は、この交渉の前に由々しき事件が起きていました。由々しきといっても大家(僧俗)はそう思っていたのですが、管理会社はそう思っていなかったようで...。僧俗は、この一件を交渉の先制の材料にしようと考えていました。

 その事件とは、宅配ボックス設置にまつわることです。
 入居者の利便性を高めるために宅配ボックスを設置したことは、以前に述べた通りです。
 ことは、その設置工事の日に起こりました。
 
 僧俗嫌世は、こうした工事の際には必ず早朝から現場に行きます。しかも、必ず、職人の飲み物を余るくらいもって...。
 案の定、いちばん初めに到着したのは僧俗。しかし、そこで見たものは...、設置予定場所である鉄柱にチェーンで括りつけられた入居者の自転車。
 ありゃ、これじゃぁ工事できないじゃーん!!
   (もちろん、管理会社にも宅配ボックス会社にも入居者に工事の告知を十分するように依頼しておいた)
 そのうち、次々と材料を運んできた運送業者や宅配ボックスの工事職人が到着。
 彼らも現場を見て、「このままでは工事不能だし、それでは材料もここでは下せない。どうしよう。」と困っている。
 管理会社の担当者が来ないので、僧俗が連絡を取ると、工事に立ち会う予定はなかったという。「予定がなくても、困ってるのだから、誰でもいいから来てほしい」と依頼。
 しばらく待って、いつもの担当者でなく、サブの担当者が到着。現場を見てそのサブ担当者がしたこととは.....。

 平日でしたから、自転車の持ち主と思しき入居者は、出勤してしまって留守。ところが、このサブ担当者、どんな言い方をしたのかわかりませんが、この入居者と連絡を取り、仕事先から呼び戻して自転車をどけさせてしまったのでした。これにはさすがにたまげました。お蔭で工事は予定通りにできましたが、これどう思いますか?
 

公開日:2019年5月13日

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