地震で入居者に被害が出た場合の大家さんの『責任』とは？｜不動産に強い弁護士が回答！｜災害から大切な資産と入居者を守るための「対策」と「注意点」特集-不動産賃貸経営博士-

建物の「設置」について瑕疵（欠陥）があり、これによって他人に被害が生じた場合は、建物の所有者である大家はその賠償責任を負う可能性があります。
民法では、占有者である入居者が損害発生防止のために必要な注意をしていれば、所有者である大家が損害賠償責任を負うことが定められています（民法717条１項但書）。
この大家の責任は無過失責任であり、建物の瑕疵について知らなかったとしても責任を免れることはできません。
建物の「設置」について瑕疵があるかどうかは、建築当時の耐震基準等の建築基準を満たしていたかどうかによって判断されるのが原則です。建築当時の耐震基準を満たしていない建物であれば、大家（所有者）は責任を免れないでしょう。

大家は、建物の瑕疵と相当因果関係のある損害について賠償をする責任があります。
倒壊等で隣家に被害が及んだ場合や、入居者が死傷した場合には、例えば、修理費、医療費・葬儀費等の積極損害、休業損害、逸失利益等の消極損害、慰謝料などを賠償しなければならないことになるでしょう。

建物の「保存」について瑕疵（欠陥）がある場合にも、上記のように、建物の所有者である大家は、その瑕疵によって生じた損害の賠償責任を負う可能性があります（民法717条１項但書）。

築年数が経過し建物が古くなれば、それに伴い、建物自体や付帯設備も老朽化して欠陥が発生し、修繕が必要となります。
修繕には費用がかかり、大家としては頭が痛い問題かもしれませんが、老朽化による欠陥を放置しておくと、建物の「保存」に瑕疵があると判断されることになるでしょう。
このように、建物の老朽化についても、これによって他人に被害が発生した場合には、大家がその賠償責任を負担しなければならない可能性は十分にあります。

想定の範囲をはるかに超える大規模な地震が発生するなど、建物の瑕疵があっても想定の範囲をはるかに超える大規模な地震が発生するなど、建物の瑕疵があってもなくても同様の損害が生じるような場合には、建物の瑕疵と損害との間に因果関係がなく、いわば不可抗力と解されるので、大家としては、隣家や入居者に対する上記の損害賠償責任は負わないことになります。
ただし、入居者との賃貸借契約関係については、注意が必要です。
地震により建物が全壊し、入居者がまったく使用できない場合、賃貸借契約は終了し、敷金の返還等、精算手続が必要になります。他方、建物が半壊し修繕が可能な場合、大家としては建物を修繕し、入居者が使用できるようにしなければなりません。
この場合、損壊の程度に応じて、賃料も減額する必要があります。

入居者に対しては、国の「被災者生活再建支援制度」があります。
この制度は、地震等の自然災害により住宅等の生活基盤に著しい被害を受けた世帯に対して、自立した生活再建の開始を支援するため、被災の程度、収入、世帯数等に応じて、日用品の購入費、住宅の解体・撤去費、借入金の利息や家賃等の経費に対する支援金（最高で合計300万円）を支給するものです。
ただ、この制度は、生活の本拠としての住宅の再建を支援するもので、投資のために賃貸してそこに居住していない建物は対象とならないので、注意が必要です。
なお、大家としては、建物の瑕疵を予防するため、耐震診断や耐震補強工事をすることが手段として有効ですが、各自治体ではこうした耐震化に対する様々な補助制度があるので、確認をしてみてください。