【特集】不動産経営における連帯保証契約の極度額について
民法改正で変わる連帯保証契約
極度額の考え方と今後の保証契約
2020年の民法改正により債権関係の規定(債権法)が改正されることで、『連帯保証契約』を締結する際に『極度額』を定めなければならなくなります。
ただし、高額な極度額を設定すると個人の保証人が付きづらくなり、低く設定すれば有事の際の保証限度額が低くなり、経営リスクが高くなることが懸念されます。今回『不動産経営博士』の大家倶楽部編集部では法律のプロである弁護士にアドバイスを伺ってきました。
動画で『民法改正で変わる連帯保証契約』について学ぶ >>
大家さんが直接契約できる家賃保証とは? >>
不相当な極度額を設定して無効とされないようなバランスが必要
極度額は保証人によってオーナーの損害がカバーされる上限となるので、必要十分な上限額を設定しなければ、滞納や損害賠償が発生した際の備えという保証の目的が達成できません。
他方、民法改正の明文には「極度額設定の上限」の制限はありませんが、過去の裁判例では、滞納額が長期(10年近く)または高額(1000万)になるまで解除明渡を放置したのち、漫然と連帯保証人に滞納家賃を請求した事案で、オーナー側の連帯保証人に対する請求を一部排斥した例もあります。
よって、必要十分な極度額に設定しつつ、あまりに不相当な極度額を設定して無効とされないようなバランスが必要です。
想定される平均的な極度額の設定金額とは
滞納発生から平均6か月程度で裁判を経て強制執行まで実現することを考えれば、最低でも家賃6か月程度の極度額設定は必要でしょう。
判決で認容された連帯保証人の負担額に関する国交省の資料によれば、中央値で家賃12か月分、平均で家賃13か月分、最大で家賃33か月分となっています。
この国交省の調査資料は、判決で連帯保証人に命じられた保証債務額ですから、極度額がこの範囲内であれば、民法改正施行後も、有効とされる可能性が高いといえるでしょう。
過去の裁判例で連帯保証人の債務が否定された事案では、滞納額が長期にわたって累積していくなかで、保証人に全く連絡せず、高額滞納に達してから突然請求したケースがあります。
民法改正後も、標準的な賃貸借契約書期間である家賃2年分程度は、連帯保証人もリスクを認識しているといえることが多いでしょうから、家賃の6か月分から2年分程度の極度額設定であれば、裁判で問題となるおそれは少ないといえるのではないでしょうか。
家賃の6か月分から2年分程度の極度額設定であれば、裁判で問題となるおそれは少ないでしょう
●中央値で家賃12か月分
●平均で家賃13か月分
●最大で家賃33か月分
裁判になった際に争点はどこになるのか
極度額が高額すぎないか、極度額いっぱいの滞納額であっても、長期間連帯保証人に滞納の情報を伝えず、漫然と放置していた事情がないか、といった点が、極度額の妥当性の争点となるでしょう。
ただし、見方をかえれば、極度額が高額に設定されていても、現行法と異なり、明記された極度額の範囲内では保証責任を負う可能性があることは保証契約時に明確に確認しているはずであり、「こんなに高額な保証債務を負うとは考えていなかった」といった抗弁は逆に通りにくくなる可能性もあり、極度額の範囲内であれば、連帯保証人に対する滞納家賃請求が認容されやすくなるかもしれません。

教えて!法律のプロ


滞納が発生した場合は、放置せず、早めに解除明渡の法的手続をとるとともに、連帯保証人にも滞納初期段階から連絡または請求することを忘れないようにしましょう。






さらに受益者の利益に適合することが明らかなときは、受託者が書面により委託者、受益者へ通知して変更ができます。
大家さん個人個人ができる日々の情報収集の方法についてアドバイス!
民法改正など法改正はそれほど頻繁ではありませんが、極度額設定が無効とされた裁判例など、実務上参考になるケーススタディの情報を得ておくことは有益です。
様々な場で大家さん向けのセミナー等も開催されていますので、定期的に参加することで、円滑な不動産経営を維持する一助になるでしょう。
ご回答いただいたのは…

弁護士 星野 宏明
関連動画:要注意!連帯保証契約が無効になるかも!?2020年に施行される民法改正で「保証契約」がどう改正される?
●目次 10:33(↓クリックするとYouTubeに飛びます。)
0:55 2020年に施行される予定の民法改正について
1:25 連帯保証契約とは
2:54 連帯保証契約の条項
4:15 根保証契約には極度額の定めが必要
5:42 極度額いくら定めればいいのか
7:36 民法改正前の連帯保証契約の効力はどうなる?
8:55 連帯保証契約に関連する他の内容は?
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
-
2020年4月施工の民法改正「契約不適合責任」とは? 瑕疵担保責任から契…
瑕疵担保責任が契約不適合責任に(0:36~) 先ほど瑕疵担保責任が、契約不適合責任になったと申し上げたんですけれども、正直、用語はそんなにそこまで重要ではないです…
-
2020年4月施工の民法改正「契約不適合責任」とは? 瑕…
瑕疵担保責任が契約不適合責任に(0:36~) 先ほど瑕疵担保責任が、契約不適合責任になったと申し上げたんですけれども、正直、用語はそんなにそこまで重要ではないです…
-
2020年4月施行の民法改正「保証人の保護」「保証人への情報提供」が大家…
大家さんが関わるであろう「情報提供」1(1:29~) では情報提供に関する1つ目のところについて説明します。改正民放458条の2 条文です。保証人が主たる債務者の…
-
2020年4月施行の民法改正「保証人の保護」「保証人への…
大家さんが関わるであろう「情報提供」1(1:29~) では情報提供に関する1つ目のところについて説明します。改正民放458条の2 条文です。保証人が主たる債務者の…
-
2020年4月施行の民法改正が大家さんに与える影響「請負契約における解除…
請負契約とは(0:58~) 請負契約とは、当事者の一方(請負人)が相手方に対し仕事の完成を約し他方(注文者)がこの仕事の完成に対する報酬を支払うことを約することを…
-
2020年4月施行の民法改正が大家さんに与える影響「請負…
請負契約とは(0:58~) 請負契約とは、当事者の一方(請負人)が相手方に対し仕事の完成を約し他方(注文者)がこの仕事の完成に対する報酬を支払うことを約することを…
-
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる?民法改正のポイ…
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる?民法改正のポイント 2020年に施行される民法改正に伴い、不動産賃貸経営へ与える影響はどのようなものがあるか…
-
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる…
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる?民法改正のポイント 2020年に施行される民法改正に伴い、不動産賃貸経営へ与える影響はどのようなものがあるか…
-
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月…
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月の更新時の契約書は既存のものを活用して構わない?(地域・東京県) シェアツイートLINEで送る…
-
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが…
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月の更新時の契約書は既存のものを活用して構わない?(地域・東京県) シェアツイートLINEで送る…
新着!大家さんのお悩み相談!
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
-
2020年4月施工の民法改正「契約不適合責任」とは? 瑕疵担保責任から契…
瑕疵担保責任が契約不適合責任に(0:36~) 先ほど瑕疵担保責任が、契約不適合責任になったと申し上げたんですけれども、正直、用語はそんなにそこまで重要ではないです…
-
2020年4月施工の民法改正「契約不適合責任」とは? 瑕…
瑕疵担保責任が契約不適合責任に(0:36~) 先ほど瑕疵担保責任が、契約不適合責任になったと申し上げたんですけれども、正直、用語はそんなにそこまで重要ではないです…
-
2020年4月施行の民法改正「保証人の保護」「保証人への情報提供」が大家…
大家さんが関わるであろう「情報提供」1(1:29~) では情報提供に関する1つ目のところについて説明します。改正民放458条の2 条文です。保証人が主たる債務者の…
-
2020年4月施行の民法改正「保証人の保護」「保証人への…
大家さんが関わるであろう「情報提供」1(1:29~) では情報提供に関する1つ目のところについて説明します。改正民放458条の2 条文です。保証人が主たる債務者の…
-
2020年4月施行の民法改正が大家さんに与える影響「請負契約における解除…
請負契約とは(0:58~) 請負契約とは、当事者の一方(請負人)が相手方に対し仕事の完成を約し他方(注文者)がこの仕事の完成に対する報酬を支払うことを約することを…
-
2020年4月施行の民法改正が大家さんに与える影響「請負…
請負契約とは(0:58~) 請負契約とは、当事者の一方(請負人)が相手方に対し仕事の完成を約し他方(注文者)がこの仕事の完成に対する報酬を支払うことを約することを…
-
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる?民法改正のポイ…
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる?民法改正のポイント 2020年に施行される民法改正に伴い、不動産賃貸経営へ与える影響はどのようなものがあるか…
-
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる…
2020年民法改正(債権法改正)で不動産賃貸経営は変わる?民法改正のポイント 2020年に施行される民法改正に伴い、不動産賃貸経営へ与える影響はどのようなものがあるか…
-
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月…
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月の更新時の契約書は既存のものを活用して構わない?(地域・東京県) シェアツイートLINEで送る…
-
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが…
民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月の更新時の契約書は既存のものを活用して構わない?(地域・東京県) シェアツイートLINEで送る…
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
大阪府大阪市東成区大今里2丁目
1,280万円6.75%詳細
-
大阪府大阪市港区南市岡3丁目
1,480万円5.33%詳細
-
大阪府大阪市港区南市岡3丁目
1,270万円6.07%詳細
-
京都府京都市中京区三条大宮町
800万円7.50%詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- 土地の有効活用方法について!地主大家が気になる点を専門家が解説
- 不動産の共有名義にするデメリットは?相続の際に起こるトラブル事例をご紹介!
- アパートの補修は入居者がやるべき?管理している物件の修繕にかかる費用や日数につ…
- 区分マンションを管理するのにかかる費用は?入居者退去による修繕費用や害虫対策費…
- 内見者が減少した原因は?大家さんの解決事例をご紹介!
- マンション経営特有のリスクやトラブルとは?初期費用や修繕費など大家さんが気にな…
- 一戸建ての空き家の活用方法!改修工事や費用など
- 木造アパートで起こる騒音や火災トラブル対処法!入居者に注意を促す際に大家がすべ…
- 親の所有物件を相続する場合の手続き方法とは?優先順位や必ず行うべきものとは
- 更新料を払えない入居者や減額要求された場合の対処法とは?
- 大規模修繕にかかる費用の相場は?災害の被害から工事が必要になり…
- 借主から更新時に家賃値下げの交渉をされたが応じるべき?
- 経年劣化による建物老朽化!修繕工事による入居者との間に起こるトラブル事例
- 老朽化物件の耐震補強!災害による損壊などで借主に被害を出さないための対策とは?
- オーナーチェンジ物件を購入後おこりうるトラブルとは?契約書に不備がないか確認し…
- 物件の不備による改修工事!入居者に説明する際トラブルを避ける方法は?
- 賃貸の取り壊しにかかる費用は?老朽化による修繕でかかる期間や入居者とのトラブル
- 老朽化アパートを経営するリスクとは?立ち退きや修繕工事などのトラブル事例につい…
- 賃貸管理における家賃保証の注意点とは?家賃滞納のリスク回避できるが…
- 迷惑行為をする入居者の対処法とは?騒音や入居者同士のトラブルなど大家はどこまで…
- 孤独死発生時の原状回復費用はいくら?近隣住民への対応や修繕依頼などアパート大家…
- 賃貸管理における貸店舗のトラブル
- 先輩大家さんによる賃貸管理のノウハウ
- 駐車場の違法駐車トラブル!大家としてできる賃貸管理の対策は?
- 賃貸アパート入居してもらうための掃除のコツとは?住みやすい物件作ることも大家さ…
- 修理費用の負担はどうすべき?賃貸管理における修繕トラブル事例
- ボロ物件を選ぶポイントとは?リフォームで価値を上げる賃貸管理
- 強制退去してもらうには?賃貸管理の注意点
- アパート経営で失敗しないために知っておくべきリスクとは?賃貸経営で収入を得る方法
- 空室対策方法で効果的な手法は?賃貸アパート・マンションの空室対策の無料相談
- 家賃滞納の無料相談 督促状や内容証明の書き方や流れ|家賃滞納のお悩み相談は「お悩み大家さん」
- 賃貸管理
- 空室対策
- 滞納退去
- 土地活用
- 不動産投資
- 相続・税金
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
-
大阪府大阪市東成区大今里2丁目
1,280万円6.75%詳細
-
大阪府大阪市港区南市岡3丁目
1,480万円5.33%詳細
-
大阪府大阪市港区南市岡3丁目
1,270万円6.07%詳細
- 私の賃貸物件で自殺・・・迷惑料や損害賠償はどうなる?
- 入居者が死亡したときの残置物処理!大量の残置物と撤去費用はどうしたらいい?
- 大家さんや隣人に迷惑行為を繰り返すクレーマー入居者を退去させたい!その対処方法とは?
- 賃貸アパートに意外と多い、放置自転車に関するトラブル!不法投棄やマナー違反、撤去費用など
- ペット不可物件で犬・猫をこっそり飼う違反入居者の対処事例
- 信じられない!こんな迷惑住人に気を付けろ!入居者の迷惑実例集
- うちのアパートがゴミ屋敷!?入居者に注意する方法や強制退去・原状回復の請求などのトラブル対処方法は?
- 悪質入居者の追い出し方!全ての大家さんに起こりうる?悪質入居者との解約トラブルと解決法!
- 契約違反、トラブル多発!勝手に住んでる?入居者の同居人問題
- 空室リスクや高すぎる設備投資解決の一手!築年数が10年以上のアパート・マンションをお持ちの大家さんに向けた『メイクアップ賃貸』
- 敷金とは?敷金トラブルの防止方法は善管注意義務や経年劣化の基本を学べ!
- 改善されない不法投棄問題でゴミ捨て場の管理も限界!アパートに防犯カメラの設置や張り紙は効果あり?
- 原状回復費用の計算方法とは?カビが生えたクロスの費用を退去予定の入居者に請求したいが…
- アパート・マンションで多発する入居者の騒音・近隣・ペットのトラブルに大家としてどう対応すべき?
- サブリース契約の解約トラブル!解約には必ず正当な事由が必要?
- 壁紙・クロスを張替える際に大家さんが気にすべき点は?賃貸アパートでの空室対策や修繕で効果的な壁紙について-リリカラ株式会社-
- エアコンの水漏れを防ぐための事前対策とは?エアコンの故障の原因とその対処法をダイキン工業株式会社に伺ってきました
賃貸管理の特集