民法改正で変わる連帯保証契約！極度額の考え方と今後の保証契約-不動産賃貸経営博士-

極度額は保証人によってオーナーの損害がカバーされる上限となるので、必要十分な上限額を設定しなければ、滞納や損害賠償が発生した際の備えという保証の目的が達成できません。

他方、民法改正の明文には「極度額設定の上限」の制限はありませんが、過去の裁判例では、滞納額が長期（10年近く）または高額（１０００万）になるまで解除明渡を放置したのち、漫然と連帯保証人に滞納家賃を請求した事案で、オーナー側の連帯保証人に対する請求を一部排斥した例もあります。

よって、必要十分な極度額に設定しつつ、あまりに不相当な極度額を設定して無効とされないようなバランスが必要です。

滞納発生から平均６か月程度で裁判を経て強制執行まで実現することを考えれば、最低でも家賃６か月程度の極度額設定は必要でしょう。

判決で認容された連帯保証人の負担額に関する国交省の資料によれば、中央値で家賃12か月分、平均で家賃13か月分、最大で家賃33か月分となっています。

この国交省の調査資料は、判決で連帯保証人に命じられた保証債務額ですから、極度額がこの範囲内であれば、民法改正施行後も、有効とされる可能性が高いといえるでしょう。

過去の裁判例で連帯保証人の債務が否定された事案では、滞納額が長期にわたって累積していくなかで、保証人に全く連絡せず、高額滞納に達してから突然請求したケースがあります。

民法改正後も、標準的な賃貸借契約書期間である家賃２年分程度は、連帯保証人もリスクを認識しているといえることが多いでしょうから、家賃の６か月分から２年分程度の極度額設定であれば、裁判で問題となるおそれは少ないといえるのではないでしょうか。

極度額が高額すぎないか、極度額いっぱいの滞納額であっても、長期間連帯保証人に滞納の情報を伝えず、漫然と放置していた事情がないか、といった点が、極度額の妥当性の争点となるでしょう。

ただし、見方をかえれば、極度額が高額に設定されていても、現行法と異なり、明記された極度額の範囲内では保証責任を負う可能性があることは保証契約時に明確に確認しているはずであり、「こんなに高額な保証債務を負うとは考えていなかった」といった抗弁は逆に通りにくくなる可能性もあり、極度額の範囲内であれば、連帯保証人に対する滞納家賃請求が認容されやすくなるかもしれません。