そ、そ、そんなこと言われても...|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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地主系大家の家督相続的志向の相続対策 不動産の相続税評価、贈与の「3年しばり」をお忘れなく

地主系大家の家督相続的志向の相続対策 不動産の相続税評価、贈与の「3年しばり」をお忘れなく

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

そ、そ、そんなこと言われても...

 いきなり話題から脱線してしまいましたが、今から本題に戻ります。
 
 祖母名義のマンションの賃貸経営の実態についての話です。
 1年目は暮れに近くなってからの開業だったので、当然赤字。

 2年目も、建物の定率償却(当時は定率法の償却だった)が大きいのと、何せバブルの最末期ですから、家賃の設定も高かったのですが、借入金利も目の玉が飛び出るほど高く、満室かつCFもそれなりに確保できていたはずなのに、帳面上は大赤字。確定申告時期に、父がソロバンをガチャガチャと激しく振り回しながら、「あーー!!これじゃぁいつまでたっても黒字になんかならん!!」と吠えていたのを憶えています。

 古くからされている方は見たことがあるはずですが、30年前の確定申告書は複写式ではなく、細長い1枚もののペラ紙でした。父は緑色の「損失申告用」で申告してました。
(当然、すぐ出せる形でちゃんと保管してあります!)
 
 なんと、その直後(3期目だったと思う)、青天の霹靂か、父は自分の銀行印と実印と預金通帳を、世間の風に当たり始めてまだ何年にもならない小倅に差し出し、「預けとくからお前全部やっとけ!」と丸投げしてきたのです。
 

経営者は自分しかできないことをやるーーそれが経営判断

 まぁ、「全部やっとけ!」と言われても、たかがマンション1棟です。
 客付けは地元の不動産屋さん(現在も変わらずお世話になっています。

これについてもまたいつか)
にお願いしてありますし、仕事らしい仕事と言ったら、休みの日の空いた時間に共用部分の掃除に行く(それも、しばしば自分都合でサボる)のと、盆暮れにその不動産屋さんに挨拶に行くこと、そして、確定申告だけですから、本業(当時は会社員)があってもどうってことはありませんでした。

 ただ、父は知らぬ顔の半兵衛だったかというと、実はそうではありません。

 幾年もしないうちに借入金利(当然、変動だったので)が究極的に高くなり、月額返済額では支払利息分が払えない状況になりました。

未払い利息がどんどん積みあがっていきます。

 その時、父は、家じゅうの金をかき集めて融資を受けた額の30%強の資金を調達して、私に、「おい、これ、すぐに銀行に持てって返して来い!今、返しとかないと死んじまうぞ!」と指示したのです。

 そうした、小倅ではできない判断は自分でしていたというわけです。

 まぁ、私も空室の有無や預金残高などについては逐次報告はしていましたが、経営判断まではできませんでした。あの時返していなかったら、今、こんなコラムなんか偉そうに書いてないでしょう。

 その後、平成13年ごろに、国道沿いの納税猶予を受けていた農地の猶予期限が切れて、そこも賃貸物件となりました。

父は、すでに古稀。しかし、契約するまでの研究や交渉が無茶苦茶好きで(注.本人は否定)、2件の契約を当家の利益が損なわれることがないということを第一に、使うべきところにはしっかりおカネを使って(契約書の確認を弁護士に依頼するなど)まとめ上げました。で、契約開始後しばらくすると、「おい、やっとけ!」です。こちらは「はいはい」という感じですね。

 その頃には、私も素人とはいえ10年選手ですから、ほどほどのことはわかるようになってきました。ただ、ある一線以上のことになると、専業大家でないと難しそうだなぁとも感じ始めていました。

 そういえば、前にも書きましたが、祖母が亡くなった後の相続事務も、「おい、次必要だから、よく見とけ!」でした。まぁ、マンションの融資を受けたときから、私の顔を見て、真顔で「これ、3世代ローンで借りてるから、最後お前だ。」といわれてましたし、勝手に外堀をどんどん埋めてきたということですね。

 恐るべし、経営判断。

公開日:2017年8月31日

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