確定申告に向けた諸計算 事業は黒字、基礎控除などを差し引いて、最終的な所得税がどうなるか?~結果としての節税あれこれ~|Hisashi

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確定申告に向けた諸計算 事業は黒字、基礎控除などを差し引いて、最終的な所得税がどうなるか?~結果としての節税あれこれ~

確定申告に向けた諸計算 事業は黒字、基礎控除などを差し引いて、最終的な所得税がどうなるか?~結果としての節税あれこれ~

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大家 Hisashi

職域年金受給1年前となり、やっと「少しはラクになるかな」と、一息吐いています。サラリーマン大家→個人事業主→会社設立と、書けば順調に見えるものの、「いつもカツカツ」で生きてきた気がします。これまでの経験を、節税面から振り返ってみようと思います。

 毎年1月が明けると、確定申告に向けた諸計算が年中行事ですが、目先の来月のことでなく、来年の申告(つまり今年これからの1年)のことも考えて行きましょう、という「準備」とも「心構え」とも言える視点を挙げてみました。
 10月末以来のご無沙汰でしたが、以前ほどカッチリ週イチではなく、やや緩めにコラム復活です。

<14>新事業年度に向けて

 お久し振りです。

 個人事業は一律12月が決算。といっても、2~3月の確定申告も見据えて、

 「事業は黒字だが、小規模共済や基礎控除などを差し引いて、最終的な所得税がどうなるか。」

ということが重要。そうした際の「遣り繰り」について、書いてみたいと思います。

 ◆ 微調整が効く体制を作る。

 サラリーマン大家の場合は、所得税や年金・健康保険などを勤務先が徴収してしまいますから、あまり融通を利かせられないのですが、

 「1年の内に発生する予期せぬ出費(修繕など)に対応できるように」

しておく体制を作ることを、先ず考えておきたいものです。
 「賃貸管理会社にお任せ」
で放ってあっても、お金は出ていくわけですから、本業を疎かにしないためにも、「お金ごとき」に心を乱されたくありませんから。

 例えば、4月に固定資産税の納付書が届きますが(東京23区部は6月)、ワンルーム・マンションの2~3万円だと、つい一括で払ってしまいがちです。
 ただ、納税は4回に分けて払えば良く、第3期(01/04納期限、東京23区部は12/27納期限)と第4期を翌年1月以降に払ったとしても、当該年度の経費にできます。

 しかし、「できる」ということと「しなければならない」ということはイコールではありません。
 空室や、それに伴う原状回復費用、新たな入居者募集費用などがかかり、12月段階でギリギリトントンの±0収支だったとしましょう。もしそこで、固定資産税を4回に分けて払っていたら、第3期と第4期の支払を「年内にする、翌年に送る」の判断如何で、微妙な決算に導くことができます。
 例えば、突発的な修繕(換気扇の交換など)があって2万円の出費があったりすれば、第3・4期の固定資産税の支払を翌年に送れば良い、という風に融通が利きます。「大した額じゃない」と思って一括納税してしまうと、そうした「納税後のまだ事業年度内」に起こるトラブルへの対応の幅が狭まってしまうのです。

 重要なのは、事業の決算段階は黒字にして、なおかつ確定申告での控除等まで見越して、所得税ゼロに持って行けるかです。
 筆者の場合、現職勤め人時代は、毎年15万円程度の還付を受けていましたし、現在は自営だけなので源泉税は年1万円もあるかないかですが(法人はあくまで別人格なので、ここでは考慮しません)、それでも還付を受けるために、第<01>回で示したような簡易の計算を欠かしません。
 そのため、税金関係は自動引き落としにしません。面倒っちゃあ面倒かも知れませんが、今は専業なので第<06>回で述べた nanaco/クレカ 払いで、半分は楽しみながら対応しています。

 ◆ 自営の場合は、年金や健保も毎月払い(自動引き落としにもしない)。
 ◆ 予算段階では、年内に払ってしまう前提で計画を立てる。

 筆者の場合、この方針が昨年まさに功を奏しました。
 第<01>回で示した年末見通し(図表)は、6月段階で出てきたものですが、その後手持ちの物件の1つでエアコンのトラブル発生。けっこう古い型だったので結局交換工事となり、8万円余りの修繕費発生となりました。
 以下、第<01>回の記述から再述しますが、

> (国民年金、国民健康保険の翌年1~3月分を、年内12月までに払う予定で計算)。
>
> ・突発的な修繕などが発生したら、1~3月払い分の年金や国保を納期限通り1月以降(来
>  年)払いにするなどで調整する

ということが実際に起こったのです。サラリーマンは、毎月決まった日に1カ月分の給料が入りますが、個人事業は毎日が営業本番です。「有るから払っちゃえ」は、必ずしも得策ではありません。
 住宅ローンの繰上返済に熱心でいつも手元にお金が無く、ちょっとした怪我や入院の支払もできない、というのでは困るのと同じです。

 「納期限を守っている限り、延滞税が付くわけでもないのなら、もっと先で払えば良いものは、敢えて急いで払わない。」

というのは、商売の基本とも言えます。
 特に、雇用関係でさまざまな手当てや福利厚生などの手厚い待遇が望めない自営業は、手元資金の確保に十分な執着を持つべきです。物件に生じたトラブルは、故障=設備の怪我と同じですから、突発的な対応のための手元資金はやはり必要なのです。
 また、そうした「遣り繰り」の姿勢を身に付けることが、将来の独立の準備ともなります。(別に早期退職を唆すわけではありませんが、定年後に起業という選択肢もある、と考えると、知っておいて損はないスタンスです。)
 勤め人は、どちらかと言うと「明日できることは今日やらない」姿勢を悪と見がちですが、「それよりも経営の安定が重要」ということです。

 ◆ 物件の稼働はマイナス2カ月で予算を組む

 これも、第<11>回で書いたことですが、

> 予め空室率を折り込み、
>   「全物件は、満室想定の80%しか埋まらないと収入予算設定」
> して、それ以上になったら御の字、修繕や空室が発生しても、当初想定収入が確保できれば
> 良しとする、という具合にメンタル・マネージメント

という設定です。メンタルはさておき、物件に退去・空室期間が発生すると、原状回復費用や募集費用が発生しますが、それを約2カ月分の収入減と見込みます。時期が悪いと3カ月も空室が続いたりしますが、全物件を2カ月マイナスの収入と見込んでおけば、トータルではそうそう足は出ません。

 たまに、10年以上も住んでいた入居者が退去し、凄まじい傷み・汚れで、ン十万円の原状回復費用がかかることがあります。上述の「固定資産税の4期分を翌年送り」くらいでは追いつかないような額です。
 ま、その時は赤字決算で損失繰越をするのでしょうが、個人事業は3年しか繰り越せませんから、なるべく赤字は少なく、というのが基本的な考え方となります。
 もちろん、兼業禁止に抵触し、個人事業扱いにはなれないサラリーマン大家は、赤字の繰越なんて叶いませんが、そこは本業の稼ぎがあるわけですから、ボーナスで買い換えようと思っていたパソコンを我慢して、なんてことで凌ぐのでしょうか。
 家族旅行とか教育費などでギチギチの家計だと厳しいかな?  ましてや旦那や奥さんに内緒で不動産投資をやっている方は、日頃からヘソクリを意識して、急な修繕にも平常心で対応できるようにする必要があるかなと……。(笑)

 ◆ 原則は所得税5%(課税所得195万円未満)を目指す。
 ◆ さらに、各種控除も視野に入れて所得課税ゼロを目指す。

 筆者は、ここ数年所得税ゼロでしたが、今回は納付が発生します。第<12>回で述べた「オペレーション」で、個人所有のワンルーム2戸を売却したからです。個人の場合は、固定資産の譲渡は分離課税となりますから、マイナスであれば譲渡税は発生しませんが、今回は譲渡益が出ましたので逃れられません。
 それでも、2戸合わせても、建物部分の合計は1000万円には充たないので、事務所貸しの課税収入と合わせても消費税は発生しません。

 個人と法人の2足のわらじは、煩雑さと便利さの裏表ですが、個人・法人に関係なく課税収入があれば発生する消費税は要注意です。
 消費税は、所得税のように、控除額(10%課税は-97,500円、20%課税は-427,500円など)の「クッション」が有りませんから、よくよく注意が必要です。

 そして、なぜ「ゼロを目指す」かと言えば、国民健康保険料や住民税が、所得税とは別途で算出されるからです。
 税率が違いますので、所得税がちょうどゼロくらいの収支だと、若干の住民税が発生しますが、自分が住んでいる自治体が毎日の生活を快適に送れるように使うわけですから、「まあ、住民税くらい払ってもいいかな」と筆者は思っています。
 知り合いに、住民税もゼロに踏み込んで実現している、という人がいますが、さすがにそこまでは、という感じですね。(笑)

 いずれにせよ、税額計算の元になる所得は極力抑えた方が、実際に支払う税金は、社会保険税も含めて安くなります。そのためには、王道である、

 収入 - 経費(損金) = 所得

を常に意識し、実行するのみです。

更新日:2018年10月16日 (公開日:2018年1月16日)

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