【大家体験談】満室にしやすいエリアは警察官に聞くことが満室経営の秘訣?-不動産賃貸経営博士-

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【大家体験談】満室にしやすいエリアは警察官に聞くことが満室経営の秘訣?
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必ず役立つ!?長く住んでもらうための経験談!

大家さん達の満室経営の秘訣

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オーナー自身が「どこまでできるか」

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客付け会社に任せ、常に「オーナーができることは何か」を聞くことです。どうしても埋まらなければフリーレントや初期費用負担など期限を設けて対策を練ります。家賃値下げは最後の手段。どんな時も「できることはなんでもやります!」という思いを真っ直ぐに伝え、利害関係ではなく、人として繋がりを持つことができるように心がけます。そうして私はインターネット回線導入やモデルルーム作りなどを行いました。満室経営は不動産経営の肝です。プロに任せるところは任せ、その後で大家自身がどこまでできるかどうかが、大切になってくると思います。

ネームバリューに踊らされない

地場に強い管理会社を見つけることです。以前、どの管理会社に委託しようか悩み、ネームバリューを信じて大手管理会社と契約を交わしましたが、しばらく連絡もなく空室も埋まらないまま…。どうしたものかと途方にくれたことがあります。もうネームバリューには踊らされない!と意気込んでいたある日、オーナーチェンジ物件を購入しました。そこで地場に強い会社に出会い、客付けまでの鮮やかさに驚きました。知名度ではなく、物件のある土地にどれだけ根付いているかが重要なのだと実感。良いお付き合いを続けるためにも、時々顔を出してはあいさつをしています。

お巡りさんに事情聴取?

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物件がある土地のロケーションです。購入する物件の条件として「満室にしやすいエリア」を選ぶように心がけています。駅徒歩をはじめ、駅の規模が大きい、急行列車が停まるなど、利便性のある場所かどうか判断します。自分の土地勘があるエリアだと尚良い判断をすることができます。その分、建物自体はこだわりを持っていません。エリア選びにさえ成功していれば入居者は決まります。自分に土地勘が無いときは、お巡りさんに話を聞くこともあります。治安などに関しては、地域の不動産会社よりもよく知っていることがあるため、大きな判断材料をもらうことができます。

トラブルには迅速な対応が一番!

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トラブルがあったときに迅速な対応ができるかどうかがポイントだと思います。入居者に何かあったとき、なるべく顔を合わせて対応しようと思っていますが、それほど大きな問題でなければ 管理会社に解決してもらうよう一任しています。一任する際、物件への裁量権も渡しています。そうしてトイレのつまりや水漏れなど、緊急の措置が必要なときは大家の許可なく修理してもらうよう話をしていました。トラブルが起きる度に大家へ連絡をいれてもらうと、かえって解決まで時間がかかってしまうことがあります。そうした事態を避けるため、ある程度の費用を渡し、その中で出来る限り対応していただいています。

管理会社と信頼関係を築きましょう

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信頼できる管理会社に任せることです。同時に信頼関係を築くことを忘れてはいけません。そのためには 管理会社から提案される「どうしたら入居が決まるか」という方法に対し、すぐに突っぱねてはいけません。私は空室に悩んだとき、敷金・礼金をどちらも取らないようにしてはどうかという提案を受けました。初期費用がかからなくなる分「変な入居者が入ってしまうのではないか?」と、すぐに頷くことはできませんでしたが「ちゃんと見極めて入れます」という管理会社の言葉を信じて、言われた通りにしました。すると無事に入居が決定!今後も管理会社と意見交換をしながら、満室経営を維持していこうと思います。

物件のセールスポイントは大家が一番知っている!

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管理会社とのコミュニケーションを深めつつも、緊張感を与えることが重要だと思います。そのために電話連絡はこまめに行ない、何かあればメールをくれるように伝えます。また物件の売りはなんなのか、わかりやすくマイソクを作ってもらえるように「この物件はここがポイントなので大きく出してください!」など、大家側の思いを伝えます。不動産会社も多くの物件を抱えているため、こちらから具体的なセールスポイントを伝えない限り、なかなかその物件の良いところに気付くことができません。細かく連絡を取り合いながら自分の物件をアピールし、入居を決めてくれたときには相応の料金を支払う。双方には利益が発生する関係を築くことが満室経営への第一歩です。

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