長期安定経営のための物件メンテナンス術-不動産賃貸経営博士-

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長期安定経営のための
物件メンテナンス術

少しでも長く安定した不動産経営を行うためには、定期的な物件のメンテナンスは不可欠!……なのはわかるけど、具体的にはどうしたらいいの?
そんなギモンにお答えするべく、大家さんが気になるポイントを不動産会社に聞いてきました!

外装を長持ちさせるために

大家さんがやった方がいい・知った方がいいこと

外装は寒暖や雨風の影響で劣化します

(センチュリー21 トラヤ)

寒暖の影響や雨風など外装の劣化は意外に大きく、7~8年周期、長くても10年周期での点検をお薦めしています。
周期が長くなればなるほど、劣化・消耗・損傷個所が増え、オーナー様への負担が増えていきますので、その前のメンテナンスがお薦めです。

まずは自分の物件の状態を知る!

朽化のサイン・見るべきポイント

物件の老朽化はココを見よ!

(有限会社アプリ)

物件の老朽化を知るためのポイントとして、下記のようなものが挙げられます。

  • ● 外壁を触ったときに白い粉が付くチョーキング現象
  • ● 設備は10年を目安にしましょう
  • ● 室内は、『床鳴り』『クロス・床の剥がれ』『壁の角の色変化』

空室になった時だからこそやるべきこと!

退去後に行っておくといい「物件メンテナンス」

油汚れ・前入居者の臭い・水回りに特に注意しましょう

(丸七住宅株式会社)

退去後のメンテナンスでは、まずは、清掃をしっかり行うことです。
キッチンでは、油汚れを完全に落とすことで換気扇などの設備が長持ちします。
また、室内エアコンクリーニングも必ず行います。前入居者の臭い、特にタバコの臭いを無くすこと。
水回り関係では、パッキン類を必ず交換し、備え付け照明の電球蛍光灯も新品に交換します。定期的に排水管洗浄を行っていない場合には、退去の機会に排水管洗浄もお勧めします。

急な対応にせまられないための備え

設備更新のタイミングは?

設備更新の目安は約10年です

(丸七住宅株式会社)

設備更新のタイミングについては、約10年を目安に考え、10年経過している設備は予め退去毎にメンテナンス修理を行います。
入居中に故障が発生するとお客様に迷惑をかけるだけでなく、緊急対応になるため費用も高額になりかねません。入れ替えリフォームのタイミングで行ったり、複数戸同時に交換することで単価を抑えることができる場合もあります。
退去時リフォームの際にしっかりチェックすることがポイントです。

数回のサビ落としで穴が開くことがあります

(株式会社ノザワ産業)

流し台などのサビ落としを何回かすると穴(ピンホール)が開くので、やはり 10 年~15 年 で交換時期になります。

定期的に頼むことで長持ちさせられる!

プロに修繕・調整を依頼すべき箇所

外装や水回りの汚れを放置すると劣化が早まります

(センチュリー21 トラヤ)

外装や水廻り(排水口)などは高圧洗浄をするといいでしょう。
汚れたままの状態では、劣化や消耗も早いと思います。特に水廻り・配管などは毎日の生活に影響するところなので、定期的なメンテナンスが必要だと思います。

建具など日常的に使用するものの不具合を放置すると、クレームになりかねません

(丸七住宅株式会社)

窓、ドア、扉など建具の調整は、定期的にプロに調整してもらうと良いでしょう。無理な開閉は建具自体を傷めかねません。長持ちさせるためにも必要です。
また、扉の開閉は、日常的に行われますので、開閉にストレスがかかると室内の快適性が失われ、クレームの原因になりかねません。

できれば費用をおさえて修繕したい!

フローリングのおすすめ低コスト対処法

フロアタイルやクッションフロアは低コストで種類も豊富です

(有限会社アプリ)

弊社では、フローリングの張り替えではなく、フローリングより低コストで高級感もあるフロアタイル、さらに金額面を抑えるのであればクッションフロアを採用しています。
一昔前ではフローリングの人気がありましたが、現在ではフロアタイルや、クッションフロアも多種多彩なものがあります。

建物以外にも気を配ろう!

塀などを長く綺麗に保つためにできること

ブロック塀を塗装する場合には塗料の種類や方法にも注意が必要です

(丸七住宅株式会社)

ブロック塀の場合、通気性、通水性を考え、塗装する場合には、塗料の選択、塗装方法にも注意しましょう。
ブロックには、無数の小さな穴が開いています。それを塞いでしまうと水分が出ようとする際に塗膜が膨れ上がったり、剥離が発生します。水性塗料で透湿性のある塗料を選びましょう。
また、定期的なメンテナンスでは、汚れやコケは、水洗いしてしっかり落としましょう。

全国のがんばる大家さんに向けて

物件を長持ちさせるためのアドバイス

入居の回転率や長期入居を目指すためのメンテナンスが必要です

(センチュリー21 トラヤ)

『長持ち=長く使う』ではなく、入居する方の回転率や長期入居を目指すメンテナンスが必要だと思います。
設備交換や定期的なメンテナンスは、家賃収入を減らさずに(賃料値下げをせずに)入居者を維持する事に繋がる大事なツールだと思います。
また、すでに入居している方をフォローしながらメンテナンスをする工夫が必要ではないでしょうか。 オーナー様により良いご提案が出来る様に不動産会社としてご協力が出来ればと思っています。

清掃をすることで点検もしやすくなります

(株式会社ノザワ産業)

小さいことでも定期点検が必要ですので、外回り(外壁等)は、最低でも月1回は目視で構わないので定期点検を行いましょう。
その際に必ず清掃も行い、点検しやすくしましょう。汚れていると劣化に気付かないことがあります。
内部は、退室があるタイミングで構わないので水回りを中心に設備の点検、劣化の点検などを行うこと。

ご回答いただいたのは……

センチュリー21トラヤ 株式会社トラヤ
賃貸部 チーフ 師岡 孝弘

〒205-0011
東京都羽村市五ノ神4-6-7三和ビル1階
昇立ビル1階
TEL:0120-980-660 042-579-5212
URL:https://toraya-net.co.jp

有限会社アプリ
取締役店長 飯沼 悠介

〒350-0042
埼玉県川越市中原町2-10-2
TEL:049-228-5222
URL:http://www.appri-kawagoe.com/index.html

株式会社ノザワ産業
代表取締役 野澤 敏之

〒359-1141
埼玉県所沢市小手指町 4-1-20
TEL:04-2948-0110
URL:https://www.nozawa-g.co.jp/

丸七住宅株式会社
店長 杉浦 哲也

〒443-0056
愛知県蒲郡市神明町8-10 Oriビル1F
TEL:0533-67-6400
URL:http://www.minimini-gamagori.co.jp/

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