現在所有の物件が長期空室状態…どのように対応していけばいい？-不動産賃貸経営博士-

募集も管理契約の中に含まれているのであればルール違反だと思います。管理会社に募集を依頼しているのであれば契約は管理会社を通してするべきだと思います。 直接交渉にきた不動産屋は何の為に大家さんに直接交渉にきたのでしょうか。
今回のケースのような場合、直接交渉にきた理由として考えられるのは、
①手数料や報酬を全額一人占めしたい。
②今後、管理物件にしたい物件なので、このチャンスに大家さんとのつながりを作りたい
③管理会社の対応が悪く、管理会社を通して契約したくない
④管理会社が手数料や報酬を全額一人占めしたいが為に、他社で募集できないようにしている。
以上のような事が考えられます。
空室を埋めたいのであれば、なぜ直接交渉にきたのか聞きましょう。 その上で空室を埋めるための対応を考えた方がよろしいと思います。

不可能ではありませんが、賃貸経営管理はワンストップで行うことにオーナー様、管理会社ともにメリットがあると思います。
ずっと空き家状態という事ですので現在の管理会社の募集力に不満があるようですね。会社によってはオーナー様からいただく報酬を仲介会社に払うなどして空室対策を考えてくれます。空室が改善されずに対策の提案もないようであれば思い切って新たな不動産パートナー（管理会社変更）を探してみてはいかがでしょうか。

長期空室でお困りの大家さんは沢山いらっしゃいます。
長期空室の理由はさまざまです。1部の例をあげると「家賃や募集条件が適正でない」「利回り重視で決まりづらい物件を購入」「新築建築時やリフォーム時に人気のニーズが反映されていない」などの理由が考えられます。