管理会社の管理委託料が6%と高いわりに仕事内容が雑で困っています...-不動産賃貸経営博士-

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株式会社 ハウステーション
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賃貸経営にお悩みの大家さん
管理会社の管理委託料が6%と高いわりに
仕事内容が雑で困っています...
大家さんのお悩み
加藤貸家さん
築40年超えの賃貸用貸家を所有し、管理会社に管理を任せていますが、同時に別物件を相続した別の親族との対応が違い、管理会社を変えようかと思っています。

4月12日に5月末空室がでると連絡があったが、未だに(6/5現在)空室募集をネットに掲載していない。
(別親族所有アパートの空き募集はしている6月中旬~入居可と掲載)
また、昨年冬、不動産事務所新築祝いの招待状は、別親族だけに送付。
5月末退去して、管理会社のリフォーム部があり、そこがリフォームするようだが、リフォーム終わるのは通常どれくらいかかるのでしょう?

また、管理会社を変えたいのだが、リフォームの見積りを見てから、変えてしまっても良いのか?(以前、管理契約の終了は自由と言われた)

管理会社が、私に何か不満があるような対応ばかりしてくるし、管理委託料が6%と高いわりに、仕事内容が雑で困っています。アドバイスをお願いします。

講座1

\ ここが知りたい! /
管理会社の変更を検討していますが新しい管理会社にすぐ移行することは可能なのでしょうか。

プロの見解
管理委託契約書に記載の通りになるのが原則です。ただし、あくまで契約書の為、お互いが合意の上でしたら即解約なども可能です。 ただしご入居者様がいる場合においては、引継ぎを行う時期が必要になりますのでご留意ください。(1ヶ月前後)

講座2

\ ここが知りたい! /
居住用の部屋をリフォーム(現状回復)する場合、どのぐらいの期間がかかるものでしょうか?

プロの見解
難しいご質問ですが、一般的な原状回復工事でしたら工事受注から1週間~3週間かと思います。
大規模なリフォーム(リノベーション)で1ヶ月~1.5ヶ月程かと思います。
ただし、工事に用いる部材、設備が滞ってしまうと工事自体も遅延することがございます。

上記のはあくまで目安となり、工事会社・規模(工事内容・建物㎡数)・時期にもよります。

工事会社・・・人気の工事会社では忙しく時間がかかったり、一人親方で臨機応変な対応できる方も時間が掛かったり致します。その工事会社の状況にもよります。

規模・・・工事内容がクリーニング・壁紙張替なのか。あるいは他にも設備交換・間取り変更・塗装・冊子等々項目が多い場合にはその分時間がかかります。
また建物㎡数にもより変わります。1Kなのか。3LDKなのか。

時期・・・賃貸シーズンなどで工事が多い時期には通常より時間がかかります。
他にも昨今のコロナウィルスや災害の影響で物流が遅延することもあります。そのようなことも工事時期に関係してきます。

講座3

\ ここが知りたい! /
管理委託料とはどういったものでしょうか?

プロの見解
管理委託料とは、主にその会社の管理業務を実施する上での費用となります。
会社により異なりますが、一般的に多いのは下記かと思います。

入居前(募集・窓口・申込・審査・契約代行など)

入居中管理(家賃集金・入金報告書作成・クレーム対応・修繕対応・契約更新業務など)

解約・立会い(退去手続き・退去立会い・リフォーム見積もり・敷金精算など)

管理料については管理会社ごとに異なります。
安かろう悪かろうではよくありませんし、高いだけでは意味がありません。
管理料だけで判断するのではなく、オーナー様の求めている管理品質と管理料が見合っているかが重要です。
プロのアドバイス
特別講師
PM第二事業部
マネージャ― 加藤
株式会社 ハウステーション
プロパティマネジメント
収益を生む上で一番大切な募集がおろそかになっていることはよくありませんね。
可能性の話ですが、募集を出していない理由がある可能性もあります。
弊社でも【 オーナー様と協議の上 】募集を出さないときがあります。
長期間入居されたお客様でお部屋の状況がわからず、下手に募集できない場合。
大規模リフォーム等を考えており、賃料を増額したい場合。間取りの分かる資料などがない場合等がございます。

ですが、オーナー様へ報告・相談がないというのは少々問題ですね。
一度他管理会社のご意見を聞いてみてはいかがでしょうか。

回答会社紹介
会社外観
株式会社ハウステーションプロパティマネジメント
〒178-0063  東京都練馬区東大泉5-28-5 G-BUILDING
TEL:03-5947-4557
ホームページ:http://www.chintaisenmon.jp/kanri/
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