消費税10%増税で不動産経営にどのような影響が?大家さんが事前にやっておくこととは?-不動産賃貸経営博士-

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消費税10%増税で不動産経営にどのような影響が?大家さんが事前にやっておくこととは?

大家さんが気になるコトに専門家がお答えします!

消費税10%になる前に大家さんが
知っておいたほうがいいこととは?

今年の10月に予定されている「消費税10%」への増税は、不動産経営にどの程度の影響を及ぼすのか。
今回、増税前にチェックしておくべき「不動産経営における課税対象」「消費税還付」「事前にやっておくべきこと」などについて税務のプロである税理士に伺いました。

家賃収入で消費税がかかる場合とは?
1期(年)間の課税売上が1000万円を超えると2期(年)後に申告納税を要する。課税売上が1000万円以内は免税事業者に該当し、消費税の申告納税は不要です。
大家さんで課税売上になる家賃地代は非課税売上である土地そのものの賃貸料、貸地の地代、住宅の家賃以外の地代家賃が対象になります。
共益費、管理費に 消費税はかかりますか?
非課税売上になる家賃地代に付随するもので契約上共益費、管理費が込になっていて分別明記されてないものを除き消費税の課税売上に該当します。
家賃以外の各種料金(駐車場料、施設使用料など)に消費税はかかりますか?
駐車場料、施設使用料なども非課税売上である住宅の家賃と一体の契約になっており、分別明記されていないものを除き課税売上に該当します。
店舗等併設住宅の場合は、居住部分、店舗部分の両方の家賃収入に消費税がかかりますか?
住宅の家賃部分については契約上住宅に使用することが明記されていれば非課税になりますが、明記されていない場合は課税売上に該当します。また、店舗部分の家賃は課税対象となります。
借り上げ社宅の場合の家賃収入に消費税はかかりますか?
部屋の造りが住宅であり契約において社宅や住宅のみに使用することが明記されていれば非課税です。
課税対象

●共益費、管理費
(分別明記されている場合)
●駐車場、施設使用料
(分別明記されている場合)
●店舗併用住宅の店舗部分の家賃

非課税対象

●住宅の家賃
●土地そのものの賃貸料
●貸地の地代
●用途が社宅や住宅と明記されている借り上げ社宅

消費税の還付について

大家さんは消費税の還付を受けることが出来ますか?また、その条件とは?
条件次第では受けることができます。テナントビル倉庫等は事前に課税事業者になるなどすれば原則的に還付できます。アパート、マンション等の住宅については課税売上割合を95%以上にして全額還付してもらう方法や非課税家賃を課税家賃にする方法で還付を実現できます。いずれの場合も熟練した専門家に建物の取得前の早い段階での相談が不可欠です。鳥山会計では個人がオーナーでも法人がオーナーでも還付可能です。
消費税の還付を受ける際の注意点はありますか?
税務調査にならずに還付されるのが一番良いので熟練した専門家に早めの相談をし、契約書、領収書、請求書、謄本、説明書等一切を税務署に添付してもらい完璧な還付申告書を提出してもらうことです。

物件の購入、売却に関しての注意点
購入に際しては中古物件については消費税込の金額にできるように交渉することですが経過措置により2019年3月迄の契約をするか、または2019年9月末日迄に決済引渡しをするかで8%のままで大丈夫です。売却についても同様です。

物件の建築などに関しての注意点
物件の建築については、建築会社が確実に消費税を上乗せしてくるので経過措置により2019年3月迄に契約するか2019年9月末日迄に完成引渡しを受けるか又は10%になっても消費税還付を受けるかの対策もあります。

税理士からのアドバイス
その他に消費税の増税前に大家さんが
『やっておいた方がいいこと』
『気を付けるべきこと』

1 消費税が値上がりすることのお知らせを早めに賃借人に送り値上がり分を10月1日から家賃に上乗せすることを周知させておく。
2 支払う費用の方も10%に上がるので大規模修繕や修理、エアコン交換などやるべきことは2019年9月末迄にやってしまう。

ご回答いただいたのは…

税理士法人 鳥山会計
代表税理士 鳥山 昌則
所在地:〒171-0014 東京都中央区銀座4-12-1 銀座とりやまビル5F
TEL:03-6912-8828

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