立ち退き料が発生する退去理由とは？築45年で修復不可能な借家から、老朽化を理由に退去してもらいたいが……【勝ち組大家への道-家賃滞納・立退き・退去編】-不動産賃貸経営博士-

老朽化だけでなく天災被害の事情で退去をお願いしても立ち退き料は発生しますか？復旧不可能な築45年の借家…（地域・大阪府）

築45年の借家です。老朽化のところにこの度の地震、台風災害にてかなりの被害を受けました。修理業者からは100%の復旧は不可能と判断されましたので入居者には事情を説明し半年中には退去して頂くことをお願いしました。小さな余震や国道の振動等でも瓦や外壁が落下しており非常に危険な状態の為なるべく早めに退去して頂くようお願いした際、立ち退き料の話しになりました。老朽化だけでなく天災による被害の事情で退去をお願いしても立ち退き料が発生しますか？

最低限ながら保証金全額返金と引っ越し費用20万はお渡ししますと伝えてあります。

ここまでの被害を受けたことに対して、長年補修などをしてこなかったからだと言う言い分でしたが、その分こちらは家賃を30年ほど上げずにきました。

歩み寄る解決法をお願い致します。

Answer

話合いによる契約の終了（合意解約）を目指しましょう

建物の耐震性が大きく不足するとか著しい損傷により危険性が高く、利用を継続することが社会通念上不可能で、建物としての効用を失っている場合に、契約の当然終了を認めた裁判例がありますが、入居者はなかなか納得しないと思われます。

裁判による解決は時間も費用もかかります。早期解決のためには、話合いによる契約の終了（合意解約）を目指しましょう。

この場合、入居者に退去を納得してもらう必要があるので、天災被害を理由とする場合でも、それなりの条件を提示しなければなりません。

入居者も転居自体はやむを得ないと考えているようですので、修復が困難で安全を保証できないこと、仮に部分的な修復ができたとしても賃料を増額せざるを得なくなること等の事情を丁寧に説明したうえで、仲介業者を紹介する、仲介手数料や転居先の礼金相当額の立退料を上乗せする、退去までの期間分の賃料を無料にする（減額する）などの条件を提示して、交渉を進めていくことをお勧めします。

合意できたときは口約束とせず、その内容をきちんと書面に残しておくことが必要です。

交渉をまるごと弁護士に委任することもできますし、交渉はご自身で行う場合でも、合意書面だけは弁護士にチェックしてもらったほうが安心ですね。

鈴木崇裕　弁護士（吉田修平法律事務所）
〒105-0001
東京都港区虎ノ門三丁目7番8号ランディック第2虎ノ門ビル9階
TEL：03-5776-0455／FAX：03-5776-0466

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