「サブリース契約」締結是非 なぜ、私は「サブリース」を選んだか? ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー③|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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「サブリース契約」締結是非 なぜ、私は「サブリース」を選んだか? ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー③

「サブリース契約」締結是非 なぜ、私は「サブリース」を選んだか? ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー③

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第3回 「サブリース契約」締結是非 
2014年の夏に、当家のメインバンクのFP行員より、収益物件の紹介がある。建売木造2階建てアパート(1K×14)の土地付き1棟買い。
父名義でフルローンで購入。その際、紹介された大手管理会社と「サブリース契約」締結。2015年1月より入居開始。基本契約書に、「2年ごとに保証家賃の見直し」の定めがあり、今年は2度目の保証家賃改定交渉。今後2年間の保証家賃の契約を締結。

このなかで、どこにどんな検討点があっただろうか?
今からふりかえって、実際の経緯を語る

自主管理? 委託管理?

 購入した物件を自主管理にするか、委託管理にするかはよく問われるところです。

 それぞれにメリット、デメリットがありますから、ケース・バイ・ケースとしか言えません。逆に、最初から決めてかかる必要もないといえます。
 自分にとっていちばん望ましい管理の方法がよいでしょう。
 
僧俗嫌世も物件ごとに管理の方法が違います。

僧俗嫌世のみた「サブリース」の仕組み

 これから、少しくどい説明をいたします。

 「サブリース契約」とは、(一部例外もありますが)管理会社が「所有者から物件を一括借り上げし、その対価として月々の空室の有無にかかわらず、保証家賃を支払う」という契約です。
 管理会社は、一括借り上げした物件に客付けし、入居者から家賃を得、その中から所有者に保証家賃を支払い、残りを自社の収入とします。

 ただし、家賃は変動します。新築時こそ、およそ想定程度の家賃で満室になりますが、年が経つにつれ、下落していくのは致し方ありません。

 そこで、管理会社は、管理契約(サブリース契約)のなかで、一定期間で家賃の見直しをすることを定めています。(ちなみにうちは2年に1回)

 ですから、極端にいうと、「大家さんは管理会社から月に1回来る月報を受け取り、銀行に行って記帳し、その額が月報と合っていることを確認すればよい」、というのは、まぁ、うそではありません。
 1棟を丸ごと管理会社に貸しているのですから、日常的な掃除や管理、ちょっとしたトラブル対応などは管理会社がやってくれますので...。
 また、空室ができても、管理会社の手配で募集をかけてくれますから、いちいち大家が客付け業者をまわる必要はありません。この点では確かに楽です。

 サブリース契約で見落とされがちなのは、管理会社は「管理費その他の経費を、保証家賃のなかから控除する」ということだと私は思います。そして、この管理費その他の経費は、空室があってもなくても毎月全戸数分支払わなければなりません。
 管理会社から見ると、(入居者からの入金額)-(保証家賃)が、空室の有無・家賃の多寡のよって変動する(目減りすることの方が多いと思われる)のに対して、管理費その他の経費は一定ですから、こちらのほうがよほど安定した収入源なのです。

 ですから、契約にある家賃見直しの際、家賃の下落を理由に保証家賃を下げられると、計数上、より厳しいのは、実は、大家の方となるわけです。
(自分で紙に書いて計算してみればすぐわかります)

 

 では、それがわかっていて僧俗嫌世はなぜ「サブリース契約」を選択したのか? ですが、私の事情からいえば必然でした。

公開日:2019年3月19日

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