なぜ、私は「サブリース」？　その１｜僧俗嫌世（そうぞく・いやよ） -不動産賃貸経営博士-

「サブリース契約」締結是非　なぜ、私は「サブリース」を選んだか？　――「サブリース」ってどうなんだ？問題　当家のケーススタディー③

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと思っています。

なぜ、私は「サブリース」？　その１

　ひとつは、「この契約で時間を買いたかったから」。
　この物件は、僧俗嫌世の住まいから自動車で１時間弱のところにありますが、週に何回も管理業務に行ったり、空室が出るたびに客付け業者をまわる時間はありません。かといって、人を雇ってこの業務をしてもらうほどの収益性はありません。

　僧俗嫌世は多業なので、時間を削られるのがいちばん痛いのです。管理費・営業費として家賃の１０数％を支払うのは確かに惜しい気はしますが、それで平生の業務を代行してもらい、その時間に僧俗は別の仕事をします。別の仕事の価値が家賃の１０数％よりも大きいと思えれば、未練なく経費として支払います。
　また、些末なトラブル・シューティングについても、カネをケチって自分でやろうとすると思わぬ時間とストレスを抱え込むことになります。僧俗嫌世は、これがいちばん苦手なので、上手に処理してくれるなら保険の意味も含めてその対価を支払うのは当然と思っています。
　ただし、目は離しません。管理会社がプロとしての仕事をしてくれないのでは、払った経費はムダ金になりますから、ちゃんと見張る目は常に持っています。

なぜ、私は「サブリース」？　その２

　もうひとつは、「この物件は相続対策で購入したものであると割り切っているから」です。

　家賃は将来に向けて下落方向でしょうし、途中で大規模修繕も必要になるでしょう。しかし、毎月の銀行返済が滞らず、たとえ減少基調であっても収益を生みながら一定期間逓減していく負債を維持することが、この物件の負う役割だと考えています。最悪でも持ち出しにならなければよいわけです。

　ざっくりとした目安としては、家賃が現在の半額程度にまで落ち込まなければ、持ち出しにはならないでしょう。立地から言って、それはないと思います。少なくとも相続対策としての役割を終えるまでは。

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公開日：2019年3月19日

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