民法改正に対応! 賃貸借契約書修正のポイント〜保証編|伊澤 大輔

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民法改正に対応! 賃貸借契約書修正のポイント〜保証編

民法改正に対応! 賃貸借契約書修正のポイント〜保証編

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弁護士 伊澤 大輔

十数年間にわたり、パートナー弁護士として、大手企業法務や不動産、損保業務を多く取り扱ってきました。それによって培われたスピード感、知見、交渉力を融合させ、ストレスを感じさせないリーガルサービスを提供します。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

いよいよ2020年4月1日から改正民法が施行されます。特に個人保証に関する改正は、賃貸借契約への影響が大きく、これまでの契約書を漫然と使用し続けていると、保証契約が無効になったり、取り消されたりする恐れがありますので注意が必要です。今回は、保証に関する賃貸借契約書の修正について解説させていただきます。

極度額の設定


個人が保証人になる場合、保証人が責任を負う範囲の上限(極度額)を、契約書に明記しないと、保証契約は無効になります(改正民法第465条の2第2項)。

 
個人の保証人が、想定外に過大な債務を負担することになることを防止するための法改正です。このように、個人の保証人を保護するための法改正ですので、法人である保証会社が保証人になる場合には、極度額の設定がなくても無効にはなりません。

 
では、どのような定め方をすべきでしょうか。

 
具体的には、「連帯保証人は、賃借人と連帯して、極度額●円の範囲で、本契約から生じる一切の債務(賃料、共益費、遅延損害金、原状回復費用、その他賃借人が本契約に基づき負担する一切の債務)を負担する。」などと定めればよいでしょう。

 
これに対し、極度額について、「賃料●ヶ月分」とすることも一応考えられます。しかし、このような定め方は保証契約締結後に賃料が改定ないし増額された時に、これに応じて極度額も変動する趣旨に解される場合には、無効になってしまうおそれがありますので、このような定め方は避けた方がいいでしょう。

 
なお、極度額をいくらにするかの上限の法規制はありませんが、あまりにも高額な場合には、公序良俗に反し、無効となるおそれがあります。
 

保証契約締結時の情報提供義務


改正民法では、事業用の不動産賃貸借契約の賃借人は、当該契約から生じる債務の保証を委託した場合、その保証人(法人の場合を除く)に対して、自己の信用情報を提供する義務を負います。

 
このように保証契約締結時に情報提供が必要となるのは、事業用(例えば、店舗や事務所としての賃借)の不動産賃貸借契約に関する場合です。また、保証人に対し、情報提供すべき主体は賃借人であって、賃貸人ではありません。
 

しかし、

① 賃借人が保証人に対し、自己の信用情報を提供しないか、または事実と異なる情報を提供したことにより、

② 保証人がこれらの事項について誤認をしたことにより保証契約を締結し、

③ 賃貸人が、上記①の事実を知っていたか、または知ることができたときは、
保証人から、当該保証契約を取り消されるおそれがありますので注意が必要です。


 
そこで、このようなリスクを回避するため、賃借人が情報提供義務を果たしたことを表明保証させる条項を入れるべきでしょう。

 
「本契約が事業用の不動産賃貸借契約である場合、賃借人は、連帯保証人に対して保証委託をするにあたり、次の情報を提供したこと、及び、これら情報が真実かつ正確であることを表明し保証する。

一 財産及び収支の状況
二 主たる債務以外に負担している債務の有無、その額及び履行状況
三 主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容」
 

公開日:2020年4月3日

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