入居者目線でお部屋作りをすることが満室経営の秘訣です。-不動産賃貸経営博士-

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賃貸経営の経験や考えを惜しげなく大公開!

大家さん達の満室経営の秘訣

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「入居したくなるポイント」を生み出す努力を怠らない
-Episode1-

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入居者の気持ちになって「この部屋に住みたいと思ってもらうにはどうしたらいいのか」を追求することです。所有する物件またエリアには「どんな人が住むのか」を現状把握し、自分の中で入居者の人物像を設定して、その入居者に響くお部屋作りを心掛けています。
その上で、雰囲気や大家の気持ちが伝わるように自分で部屋の写真を撮り、仲介会社へ「物件検索サイトに掲載するときは、このデータを使ってください」と渡します。たとえ1カ月でも空室が出てしまえば、その間の家賃収入は二度と取り戻すことはできません。大家であれば誰もが抱くそうした不安感と危機感の中で、空室に悩みながらもただじっとしているだけではなにも変わりません。住む人の気持ちを考える努力を怠らないことが、賃貸経営において大切になってきます。

漠然としたイメージだけに捉われない
-Episode2-

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「入居者の募集の幅を広くすること」です。私は外国人向けシェアハウスを経営しています。多くの大家さんが外国人入居者に持つイメージは「低所得」であり、どうしても「なにか問題を起こすのではないか」「うまくコミュニケーションが取れないのではないか」と不安を抱きます。外国人入居者の実態は「優良顧客」です。マイナスなイメージを持たれやすいということはすなわち「外国人は例え属性が良くても、日本でなかなか部屋を借りられない」ということです。供給が少ない分需要は高いため、相場より高い家賃であっても、また古い物件であっても入居します。加えて海外では家賃を払えない=即退去が常識なので、必然的に滞納する確率は低くなります。漠然としたイメージや不安感に捉われず、正しい知識を持ち満室に向けてまず行動すること。そのための一歩として、入居者の幅を広げてみてはいかがでしょうか?

今住んでいる入居者へ誠実に接すること
-Episode3-

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一度入居が決まったら、転勤や自宅購入といったライフスタイルの変化以外の理由で退去されないように努めます。そのためには常に物件の価値を上げていくことが大切です。私の物件は、1部屋に対して1物置を敷地内へ設置しました。長く住むにつれて、入居者の荷物は増えていくもの。「手狭になったから住む部屋を変えようと思った」という退去理由は少なくありません。けれどそこで無理に間取りを変えるような大規模リフォームをしなくても、外に収納スペースを確保するだけで部屋の使い勝手が良くなり、入居者からも好評です。また更新時期も引っ越しを考えるタイミングになりやすいため、管理会社を通して入居者へウォシュレットやTVインターフォンの設置を提案します。空室を埋めることばかり考えず、いま住んでいる入居者へ誠実に接することも、満室経営の秘訣ではないでしょうか。

情報を集めて適正な価格と募集条件の設定を
-Episode4-

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適正な家賃と募集条件を設定することが一番大切だと思います。私は物件購入前から、対象地域の賃料相場や条件を調査しています。購入後の募集に際しては、現地で業者と話し合い、適正家賃を設定し、条件は時期によってはフリーレントやAD(広告料)も必要に応じて設定します。ADは賛否両論がありますが、新規参入するマーケットで関係がまだ構築されていない業者に対して「とにかく満室にしてください」とお願いして回っても、既存のライバルと同等な関係をいきなり構築するのは大変なことです。新参者として既に取引のあるライバルと同等なスタートを切るためにADは有効な手段となります。また、募集を外部に広げる意味でもADは有効なオプションになります。適正価格と適正条件を設定した上で、必要であれば業者と適切な交渉を行ないましょう。

満室経営大家さん特集!満室経営の秘訣とは?さまざまな物件をもつ大家さんたちが実践している満室経営の秘訣やコツを取材
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