専任媒介より一般媒介の方が早く入居者が決まる?不動産会社への手数料や各メリットについて-不動産賃貸経営博士-

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専任媒介より一般媒介の方が早く入居者が決まる?不動産会社への手数料や各メリットについて
大家さん・投資家必見!『賃貸経営博士』のお悩み大家さん×ハウステーションプロパティマネジメント
賃貸経営のお悩み改善講座!
賃貸経営にお悩みの大家さん
家さんのお悩みに
別講師として
ドバイスします!
特別講師
立川部長
株式会社 ハウステーション
プロパティマネジメント

賃貸経営にお悩みの大家さん
専任媒介より一般媒介の方が早く入居者が決まる?
不動産会社への手数料や各メリットについて
大家さんのお悩み
千葉県・ひぃさん
最近、マンションオーナーになり一年位になります。
契約書を見直すと管理会社と賃貸専任専属媒介契約を締結しています。
今回、2部屋の退去が決まり、募集をかけているのですが、
この場合、レインズ登録で業者紹介可能にできないのでしょうか? 早く入居者を決めて行きたい場合は、一般媒介で複数で募集をかけたほうがいいですか?
複数で募集をかける場合、依頼する各不動産会社への広告費等の手数料はどのようになっているのですか?

現在、お願いしている管理会社とは、まだ共に信頼関係が築けておらず、とても事務的な状況です。
今後は、信頼関係あり、色々話せて報告などがきちんともらえるような関係性に変わっていけるといいなと思っています。

初めての経験なので、良きアドバイスをいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

講座1

\ ここが知りたい! /
専任契約している管理会社であれば、レインズ登録は通常行うのでしょうか??

プロの見解
レインズ登録を通常行うのか行わないのかに関しては、登録を行う会社は多いと思われます。管理会社の募集方法によりいろいろな考え方がございますが、お預かりした建物が得意な募集エリアであれば、直接お客様を呼んで自社で契約する事もあると思いますし、物件周辺に直営店等がなく募集が苦手なエリアであれば、最初からレインズに建物の掲載をして、他業者に紹介して頂く方法を取る会社もあると思います。

レインズへの登録を管理会社へお願いすれば、管理会社がレインズに登録し、興味のある不動産業者が管理会社を経由して、ご紹介をしてくれます。ただその際に、管理会社も入居希望者からの仲介手数料と家主から頂く広告料を両方ほしいと思っている場合もございますので、直接お会いして管理会社と募集方法に関するお話しをされた方が良いものと思います。

現在の賃貸市場を考えますと、よほどその地域に特化して賃貸ビジネスを展開していない限り、レインズに募集広告を出して、入居希望者を直営店以外の不動産会社からご紹介を頂くことも多くなっていると思われます。

講座2

\ ここが知りたい! /
早く入居者を決めて行きたい場合は、一般媒介で複数で募集をかけたほうがいいですか?

プロの見解
今の時代は、一般媒介で募集を行なう事をあまりお勧めは致しません。
15年以上前は、一般で複数の募集会社に依頼する方法も良かったと思うのですが、今の賃貸市場を考えると、日本全体的に入居率は低下しており、複数の不動産会社に委託して頼むより、しっかりとPM(プロパティマネジメント)業務が出来る会社1社に絞り込んだ方が入居者からのお問い合わせ件数、ご案内数、決定数など、募集戦略を考える上ではとても大切なデータの構築が出来る事となります。
募集会社も直営店と他の不動産会社からの主要データの蓄積により入居率がアップ事を戦略的に対応する事が出来ます。募集状況がインターネットでタイムリーにわかり、募集計画を行いやすくなります。

講座3

\ ここが知りたい! /
複数で募集をかける場合、依頼する各不動産会社への広告費等の手数料はどのようになっているのですか?

プロの見解
不動産業者にお支払いする広告料は統一しないと、問題が起きます。

通常家賃の1ヶ月分(100%)のお支払いとなりますが、競争力をつける為に、1.5ヶ月分(150%)多く支払う場合や、+2ヶ月分(200%)支払う場合もございます。不動産業者も広告料の多い物件を優先的に決める事となりますので、募集を行なう上でとても大切な戦略となります。

特に不動産の繁忙期1月~2月及び9月~10月など引越しシーズンでは効果を発揮するものと思います。
仲介手数料は直接入居希望者より、徴収して頂いているケースがほとんどです。
プロのアドバイス
特別講師
立川部長
株式会社 ハウステーション
プロパティマネジメント
不動産会社が3極化している
賃貸不動産業も15年~20年前ぐらいまでは、日本は全体的に空室率も少なく、需要と供給のバランスがよかったのですが、相続対策でマンション・アパートが供給過剰となり、入居率も徐々に下がっているように感じます。
今は入居者がお部屋探しをする上で優位な状況が続いております。築30年以上の物件も多く存在し、駅から徒歩10分以上離れた物件は今後非常に厳しい賃貸経営となる事が予測されます。
インターネット募集時代となり、入居希望者はいつでも気軽にスマホでいつでもお部屋を探して検索する事が出来る時代です。
1週間もネットを見ていれば、家賃相場や室内の状況もすべて掌握できてしまいます。不動産会社も3極化しており、①管理会社に専念して、募集は他業者に委託している会社②仲介会社を直営で持って経営をしている会社、③仲介だけで業務を行っている会社などです。
※ ハウスメーカーは仲介直営支店を持たずに管理を専門に経営をされている会社がほとんどです。募集業務は委託してお客様をご紹介して頂いている状況です。

インターネットで集客をスーモ・ホームズなどにしっかりと出ている。掲載されている写真が綺麗である。お客様からの各物件の反響数の把握、ご案内状況の確認など、しっかりと管理を行う事が出来ている会社また、地域に根付いていて、社員さんが建物、町の知識が豊富にあるなど・・・知人・友人などが賃貸経営をしているのであれば、今お付き合いしている会社の情報収集などもしっかりと行い管理会社をお選びになる事をお勧め致します。これから賃貸経営は非常に厳しい時代となります。
良きパートナーと末永く、良いお付き合いをしていける関係を築いていける事が良い結果を生む事となると思われます。

回答会社紹介
会社外観
株式会社ハウステーションプロパティマネジメント
〒178-0063  東京都練馬区東大泉1-28-7-6F
アクセス:大泉学園北口より、駅階段を下りて右手へ100メートル先のローソンのビル7階
TEL:03-5947-4557
ホームページ:http://www.chintaisenmon.jp/kanri/
その他のお題はこちら

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