管理会社が入居審査をしないで勝手に賃貸契約を締結！？契約破棄は出来る？-不動産賃貸経営博士-

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マネージャ―　加藤

株式会社ハウステーション
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管理会社が入居審査をしないで勝手に賃貸契約
を締結！？契約破棄は出来る？

大家さんのお悩み

埼玉県・kurakiさん

現在、埼玉県三郷市で一棟マンションのオーナーをしております。
相談内容は賃貸契約に関連する内容になります。賃貸契約を締結する際、通常事前にオーナーに対し、こういう人物（会社）が、入居希望しているので、承認するかどうかの事前確認が必須だと思うのですがそれがありませんでした・・・。
それを管理会社が怠り（認めている）勝手に賃貸契約したことに対する法令違反は、どのようなものがあるのでしょうか？
また、勝手に決めた賃貸契約をオーナー（自分に）が認めない場合、契約破棄は可能ですか？損害賠償など何か、管理会社に対するペナルティはどのようなものが考えられますか？
ちなみに、空室４に対し、３部屋の入居を勝手に決めて、すでに入居したあとに、オーナー（自分に）事実報告したという経緯です。
こうならないために何か方法があったのでしょうか？宜しくお願いします。

講座1

＼ここが知りたい！／
入居審査した内容をオーナーに伝えることは一般的なこと？

管理会社との管理契約書の内容にも依りますが、入居審査を一任するという文言や口頭説明などが無い限り、一般的にはオーナーへの事前報告をするべきでしょう。

講座2

＼ここが知りたい！／
入居の事実を知らなかった契約を破棄することは可能？

契約形態により異なりますが、契約を破棄することは難しいと言えます。まずは賃貸借契約書の内容をご確認ください。
貸主はどなたですか？貸主の署名捺印は誰のものを誰がしていますか？このような事例の場合、借主に非があることは少なく、賃借権を過去に遡り無かったことにすることは非常に難しくなります。
損害賠償等の相手方は借主ではなく、管理会社となります。契約を破棄する場合、貸主・借主・管理会社との３社で事実確認を行ない、管理会社が損害賠償等の責任を取り、借主が理解を示してくれれば、破棄（実際には無効）となり得ます。かなりの労力が掛かることが予想されます。

講座3

＼ここが知りたい！／
報告を怠った不動産会社に対して損害賠償請求は可能？

可能かと思います。
管理契約等で貸主や代理としての審査承認権限が認められなければ、無断で行なった（無権）として損害賠償はできると思います。
既に賃料を受領している場合には、賃貸業としての「損害」をどう示すか慎重に動かれてください。

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パートナー（管理会社）との相互理解を深める

本件は第一に信頼関係の無さが引き起こした事故と言えます。管理会社と行なう管理契約も契約ごとであることに違いはありませんので、管理の説明や契約は事前にきちんと行なっていただくことをお勧め致します。
管理内容の説明（今回のケースでは審査時の権限）を管理会社が怠ったの（故意・過失）であれば管理会社への損害賠償請求やペナルティ等が考えられますが、オーナー側も事前確認や意思疎通を図る機会等を設けた方が宜しかったかもしれません。このようなことが起こらない為に、管理会社という名のパートナーとの良好な関係を築く為にも、事前確認をきちんとされることをお勧め致します。
こうなったときはこうなる、こうすると事前にも、もちろん管理期間中にも随時行なって、パートナーとの相互理解を深めましょう。

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回答会社紹介

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〒178-0063 東京都練馬区東大泉5-28-5 ハウステーション本社ビル 2階
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