年収一億三千万円のサラリーマン大家が語る自己管理ではなく管理会社に任せる理由｜成功大家の『昔と今』-不動産賃貸経営博士-

大家業を始めてもう18年になりますが、実は最初から不動産投資をやろうとは思っていませんでした。
大学卒業後、サラリーマンとしてコツコツ貯めた1千万で脱サラした私は「コンビニ経営」を始めました。
もともと直感的なタイプなので、ふいにその頃流行っていた「コンビニオーナー」を夢見て起業したんです。ところがわずか4ヶ月で廃業。
今思えば何も考えていなかったんですね。

再び製造業のサラリーマンになって働きましたが、ある日、資産もお金も無い今の状態で歳を取った自分の姿を想像して不安に駆られました。同時に、今から何かしなければといけないと奮い立ったんです。
そこで（これも直感的に）「金融機関からお金が借りれるし、単純に面白そうだから、不動産経営をやろう」と思い、早速自宅の近くの物件資料を持って、銀行からの融資で不動産を購入しました。
これが大家になった経緯です。

とはいっても、大家業は一筋縄でいくものではありません。加えて不動産投資は自分にとって最後の勝負だと思っていたので、必死になって勉強しました。
その中で、自分なりに辿り着いた大家業の極意は「管理会社をパートナーにすること」でした。

まずお伝えしたいのですが、私は自主管理が「良くない」といっている訳ではありません。
大家仲間でも自主管理をしている方は多くいらっしゃいますし、大家自身が希望して家賃滞納などのトラブル対応やＤＩＹ（セルフリフォーム）をやっているなら大いに賛成です。
ただ私の場合、労働して対価を得るなら不動産ではなく、今やっているサラリーマンを選びたいと思ったので、副業として大家を続けていくための方法を探しただけに過ぎないという話です。

私の考える賃貸経営とは「時間的自由と富と気楽さ」です。実を言うと、最初に購入した中古物件では自主管理をしていました。
私も大家業を始めた当初は、自主管理こそ大家の仕事だと信じて疑わなかったんです。

ところが、その物件の隣に住んでいた前大家からいつも連絡が来て「アパートの管理が甘い」だの「掃除が出来ていない」だの、仕舞いには町内会の会合に出ろなどの連絡が来て、知識も無かった自分は「これが大家業か！」と驚きました。その大変さに、正直、物件を売って大家業を辞めようかとも考えました。

そんな気持ちで、何気なく勉強がてらに、近所にある不動産会社に飛び込んで事情を話したんです。
すると「そんなの自分で管理するからダメなんです！」とすぐに説教されました。それから「最近は自宅の隣の物件でも管理を任せる大家さんが多いですよ。良かったらウチに管理を任せてください」と言ってくれて。「藁にもすがる気持ちで」管理を依頼しました。
運が良いのか、地場の会社なので町内会なんかも上手く対応してくれました。それまで頻繁に来ていた前大家からの連絡や募集業務、入居者のクレームなどの手間が消えて「これが自分の目指していた大家業だ」と実感しました。以来、定期的に管理会社へ挨拶しに訪問するのが私の大家業の中心です。

管理会社に任せる場合、やはり管理に強い会社を選ばなければいけません。
選ぶポイントとして、基本的には、物件エリア内の管理会社にお願いしています。理由は地域の情報に強いことと、地場での評判を気にするため客付けに手を抜かないからです。

また、選び方も重要だとは思いますが、なにより大切なことは付き合い方です。一般的に大家さんは管理会社を下に見る傾向があります。
特に管理会社からの請求書を本気で疑う態度です。これは大きな間違いです！

例えば、夜中に急なトラブルが起きた時、大家自身は行けないので、当然管理会社にお願いすることになります。
すると管理会社は夜中に起こされる分、普段より高い管理料を請求してきます。こんなとき、私は普段の倍払っても良いと思っています。トラブル対応は割高になって当たり前だと理解しないといけません。ところが、意外と分かってない大家さんが多くいらっしゃいます。管理会社だって頑張っている訳ですから、絶対にケチをつけてはいけません。
トラブル対応はスピードが勝負です。管理会社だって訳も聞かずにただ高いと言われたら、気分悪くなります。むしろ私は、少し高いな～と思っても笑顔で払うようにしています。

私にとっての管理会社は「ビジネスパートナー」なので、お金と礼儀と笑顔でお返しします。
常に「ありがとう」の気持ちで対等に接することがポイントです。

大家業は立派な事業です。事業ですから、売り上げ見込みや経費が狂うのは当たり前だと思います。
入居率が90％から80％に下がることも、当たり前のアクシデントだと捉えるべきです。

それでは、そうしたアクシデントを想定した上で、どのように賃貸経営をしていくのか。
そこで私が思う賃貸経営の秘訣こそ「管理会社はパートナー」です。

皆さんは管理会社を「ひたすら客付けしてくれる営業マン」だと思っていませんか？
管理会社はあなたの事業をサポートしてくれる大切なパートナーです。「なんでもしてくれて当然」ではなく、常に「自身の商品（＝物件）を売ってくれてありがとう」という気持ちを持って、定期的にお礼へ行くくらいが丁度いいと思います。