入居者の騒音による近隣への迷惑行為を理由に賃貸契約更新の拒否・強制退去は可能でしょうか？更新いたくない大家さんの対処方法

騒音による契約更新の拒絶・強制退去は可能でしょうか？（地域・東京都）

現在、普通借家契約で契約している借主のことで悩んでいます。

その借主は夜の仕事をしています。その為帰りが夜遅く、深夜に友人を招いて談笑したり、炊事をし始める事が多々あります。今回、他の借主さんから炊事の音や、深夜に友人を招いて談笑している声がうるさいとクレームを受けました。

私自身も深夜の炊事の音にストレスを感じ、契約満了の6ヶ月前に更新拒絶の旨を借り主さんに伝えたのですが、借主さんは注意を受けてからは音を出さないように気をつけている、深夜に食事を作ってはいけないということは契約時には言われてない等の反論と共に退去の意思はないと言っております。

こういった場合、やはり騒音の問題だけでは退去及び契約更新の拒絶は不可能でしょうか？また、立ち退き料を支払わなければならないのでしょうか？
アドバイスお願いします。

Answer

更新拒絶には正当事由が必要。騒音のレベルがカギ。

本件は定期借家ではなく普通借家契約なので、更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28 条）。

この正当事由は、貸主と借主の事情を比較衡量して判断されるため、本件では、借主の建物居住の必要性と、貸主の借主退去の必要性を比較します。

ここで、騒音問題が借主退去の必要性として認められるかが問題となります。そもそも、建物賃貸借契約は、貸主が借主に建物を使用させる義務、借主が貸主に賃料を支払う義務を負う契約であり、借主として騒音を出さない義務が直接定められているわけではありません。その意味では、あなたが更新を拒絶し、借主に退去を求めることが当然にできるわけではありません。
とはいえ、騒音レベルが …

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大達一賢　弁護士（エジソン法律事務所）
〒101-0046
東京都千代田区神田多町2-2-22　千代田ビル4階
TEL：03-5298-6327/FAX：03-5298-6328

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