「より安全な負債を作りたかった」｜僧俗嫌世（そうぞく・いやよ）

「より安全な負債を作りたかった」

　ふたつ目は建売アパートのフルローン１棟買いです。

　これをしようと思ったときの私のスキルは今よりはるかに低かったと思いますが、方向としては外していない対策なのだろうと今でも思っています。
（しかし、後述するようなリスクも含んでいました）

　何度も登場するFP行員は、収益物件の情報も持ってきてくれていました。

　公正証書遺言を作成するということは、相続財産の具体的分割が決まるということですから、要支払い見込相続税の額がより正確に近く算出できるようになります。

　自分でEXCELで計算をしてみると、もう少し見込相続税額を減らしておきたくなりました。

　当時の生半可の知識で、「しょうがないなぁ借金でもしとかないと．．．。適当な大きさの賃貸物件でもあればフルローン組んで買っとくかぁ」と思って、だいたいのスケールをFP行員に言って物件を探してもらうことにしました。（銀行は、やってくれますよー）

　何とそのFP行員、大きな声では言えませんが（ゴメン、言ってるけど）、自分が業者から得た優良情報を、ほんとうなら自行に報告してから営業しなければいけないはずなのに、それをしたらよそから手を出されてしまうかもしれないと思い、未公開の状態の情報を私のところに真っ先に持ってきてくれたのです。当然、自分の客が興味を持つだろうし、場合によっては成約の可能性ありと思ったのでしょう。
　「は～、これがいわゆる『いいものやいい情報は、表に出て来ない』ってことかぁ」と思いました。

（当のFP行員は先輩から軽くお目玉喰ったらしいですけど．．．）

　私はその情報をみせてもらい、「これはきっとどこに持って行っても欲しがられる物件だ」と思ったので、とにかく手を挙げる意思表示をし、販売会社の担当者との交渉のセットを依頼しました。そして、同時進行で、一方では、被相続人に事情を説明して「誠に済みませんが、ちょっとまとまった借入をしてもらえませんか」と頼み、もう一方では、紹介物件（そのときは、まだ更地）に飛んで行って、周囲を歩き回って立地を見たり、何件かの不動産屋を訪ねてまわって、同等物件の賃料調査をし、さらには、EXCELで家賃下落リスクを何パターンも想定した予想収益計算をし、検討を重ねたうえで購入を決めました。

　なお、販売会社との打ち合わせの際に、値引き交渉を試みましたが、これは先方も海千山千ですから、「それなら、次に待ってる人がいる」的なことを言われ、「駆け引きかなぁ」とは思いつつ、無理な価格ではなかったので相手の言い値で妥結ということになりました。

（価格は「土地＋建物」の合計額の提示でした。最終的には、適正売買価格の範囲内で、建物の減価償却を最大限に取りたかったので、土地と建物の配分調節した結果、消費税額が変わって、当初の提示より少し余計に払うことになりました）

　後から考えると、これはちょっとスリリングな勝負でした。この物件を取得してしまい、もしそれから３年以内に相続が発生したとすると、この物件はなんと「取得価額」で評価されることになります。無理をしてフルローンで購入したメリットも半分以上なくなってしまうことになるように思います。（課税遺産額の圧縮効果がかなり減ってしまうため）

　予測することはできませんが、被相続人が高齢になってからの相続対策には、こんな点での目配りも必要かと思います。（おかげさまで、先日、その「３年間」が無事に経過しました）