おだてに乗ってコロッといってしまわないように．．．｜僧俗嫌世（そうぞく・いやよ）

おだてに乗ってコロッといってしまわないように．．．

　いわゆる富裕層の方には、「『相続対策』に好適なので、借り入れをしてアパートを建てませんか？」という金融機関と建設会社がセットになったオファーがよくあります。または、建設会社主導で、「金融機関は私どもで好条件の融資が引けるように手配しますから．．」というセールストークで来る場合もあります。

　彼らは、「建設費が○○○円で、これを年利××％で借りると、月々の返済は●●円ですが、賃料が毎月□□円入ります。このうちから借入を返済しても、毎月◎◎◎円が手元に残りますよ」といって、チャートなどを使った計画書を見せながら説明します。

　でも、ここにはいくつも「注意すべき点」があります。

　まず、入金される賃料に、空室率が考慮されておらず、事業開始からずっと100％稼働しているとして算定されていたら、「ありえない前提」と気づくべきでしょう。（「サブリース契約」の場合もありますが、ご承知のようにこれはもっと要注意。）
　また、（賃料－借入）は、たしかに月々の手残りとはなりますが、実際には、固定資産税他の租税公課や、諸経費、管理委託をするならその管理手数料などがかかりますから、それらを全部払ったらほんとうに想定しているだけ残りがあるかどうかもよく考えましょう。
　危うい企画書もあるんです。
「大家さんは月に１回、金融機関に記帳に行くだけが仕事ですよ」などという営業トークを鵜呑みにするようでは、早晩経営破綻するのはみえています。
 

　紛らわしいのは、まずまず入居者があり、賃料が入り、返済にも困らず、諸経費も払えて、なお、手残りがあるという場合です。果たして、これは成功でしょうか？

　これはわかりません。投資のスケールがわかりませんから。