改正民法が賃貸借契約へ与える影響は？その1－賃貸借終了時のルールの明確化（敷金）｜横浜ユーリス法律事務所 関戸 淳平

２０１７年５月、「民法の一部を改正する法律」が成立し、民法が１２０年ぶりに大改正されることとなりました。
改正民法は、２０２０年４月１日に施行されることになっています。

今回は４回に分け、改正民法のうち、建物の賃貸借契約に関係するものをご紹介していきたいと思います。

第１回は、敷金に関してのお話です。

なぜ改正された？

　
　現行民法では、賃貸借の終了時における敷金の取り扱いについて、明確な規定がありませんでした。

　そのため、紛争が生じた場合には、それまでに積み上げられてきた裁判例などを基準として解決が図られてきました。

　改正民法では、「市民生活に多く見られるトラブルの解決指針となるルールは明記すべき」との考えから、過去の裁判例や運用も参考にした上で、敷金に関するルールを明文化しました。
 

改正の内容は？

(1)　敷金の定義を明記

　改正民法では、敷金の定義を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と明記しました（第６２２条の２第１項）。

　賃貸借契約の締結にあたっては、「敷金」のほか、「礼金」「権利金」「保証金」など、様々な名目で金銭のやり取りがなされており、その趣旨や取り扱いについてトラブルになることも少なくありませんでした。

　そこで、改正民法では、「いかなる名目によるかを問わず」、債務の担保目的で取り交わす金銭を「敷金」と定義し、その取り扱いに関するルールを定めることとしたのです。


(2)　敷金の返還時期を明記

　改正民法では、敷金の返還時期について、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」または「賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき」に、精算後の敷金残金を返還しなければならない旨を明記しました（第６２２条の２第１項）。

   敷金の返還時期については、「契約終了時」とする考え方と、「建物明渡し時」とする考え方がありますが、判例・実務で採用されていた「建物明渡し時」説を採用し、明記したものです。


(3)　敷金の精算方法を明記

　改正民法では、敷金の精算については、受けとった敷金の額から「賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残金」を返還すべき旨を定めました（第６２２条の２第１項）

　また、賃貸契約期間中、「賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充当できる」とされ、他方で「賃借人は、賃貸人に対し、敷金のその債務の弁済に充てることを請求することができない」とされています（同条第２項）。

    敷金はあくまで建物の明渡し後に返還すべきものですし、賃借人の債務を担保するためのものですので、賃借人側からの充当の請求はできないこととされています。