空調機の故障による修繕費用・修理費用の負担はどうすべき？-不動産賃貸経営博士-

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空調機の故障による修繕費用・修理費用の負担はどうすべき？

賃貸滞納＆入居トラブルにまつわる相談例
『空調機の故障による修繕費用の負担は大家の私が払うべきなのでしょうか？』

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Ｑ．空調機の故障による修繕費用の負担はどうしたら良いか？（ご相談者：群馬県にて賃貸経営を行うパターさん）

修繕義務についてご相談させて頂きます。
現在、築１０年の店舗を貸しています。先日空調機が故障してしまい、
店子さんから修繕依頼がありました。
新品に取り替えると１００万円以上かかるとの事なのです。
これは全額大家(私)が負担すべきことなのでしょうか？
契約書には修繕に関する条項の記載がありません。
現在の店子さんは、契約してから５年目になります。
私としては、今後の事もあるので、折半と考えているのですが、
どうかアドバイスお願い致します。

ご回答者：神奈川県茅ヶ崎の不動産会社様

ちなみに今回、相談者様のケースは“修理”で対応できないのでしょうか？

もし修理で対処できるのであれば費用も、
全てを交換するのに比べ負担が大幅に減ると思います。
まずはこの方向をご検討されてはいかがでしょうか。
その上で新しいものに交換が必要でしたら、店子さんと
話し合いをするのが一番よろしいのではないかと思います。
契約書に修繕に関する条項の記載がないのであれば、
なおさら話し合いで解決するしかないと思います。

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ご回答者：埼玉県川口市の不動産会社様

空調機をもともと“設備”として契約していたのであれば、
相談者様(オーナー様)負担となります。
例えば、前の入居者が取り付けて、そのまま置いていったような場合、
オーナー様はそのエアコンを利用し、 次の人に貸すようになると思います。

修繕に関する特約がない場合、単なる「寿命」である場合、
「空調機付き」で募集・契約をしたならば、家主負担です。
ただ、故障の原因が入居者の使用方法の不良であれば、別かも知れません。
まずは原因を確かめ、料金等双方納得する形まで
話しあってみるのはいかがでしょうか？

ご回答者：千葉県市川大野の不動産会社様

貸主の修繕義務についてですが、空調機の故障の原因は大きく分けて２つの
パターンがあります。 まず１つは、経年的に故障したかということです。

世間一般的には、空調機などの設備機器の寿命は10年と 言われています。
一般的に考えれば、経年での故障と判断されまが、 相談者様の場合貸主の
修繕義務となります。

賃貸借契約書を締結した時に、仲介された不動産会社において、
重要事項説明を賃借人との間で交わされると思いますが、
その説明時、空調機は貸主の方で取り付けをしたと、
説明している場合はこれに該当する為、 貸主負担となります。
一度仲介された不動産 会社に相談されたら、如何でしょうか。
しかし、２つ目のパターンとしては、賃貸人で取り付けたにもかかわらず、
メンテナンス不備による故障です。

この場合は、賃借人の負担となります。
このケースは、以前賃貸新聞を 読んでいた時に、キッチンの換気扇が
故障した事（メンテナンス不備）により、裁判まで起こった事例です。
あくまでも参考としてお聞き下さい。 この問題は、賃借人が換気扇は賃貸人で
取り付けたものだから、当然賃貸人で修繕義務があるとの主張でした。
逆に、賃貸人は私の方で取り付けましたが、掃除、（メンテナンス）は 賃借人で
行うものだと主張し紛争したものでしたが、判決は、賃貸人の勝訴 でした。
あくまでも賃貸人は貸している側で、借りている側はそれを当然
メンテナンスを行う義務があるとのことでした。

この件については、設備専門の方に依頼されて、故障の原因を調査された方が、
いいでしょう。それから判断し賃貸人の負担義務なのか、賃借人の負担義務
なのか 双方折半にするのか、検討されたら如何でしょうか。

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