更新料を払わない?賃貸契約書に記載している更新料の支払特約は消費者契約法に違反するの? -賃貸経営博士-

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更新料の支払特約は消費者契約法に違反するの?

 現在、Aさんに対して部屋を貸しています(家賃7万円:賃貸契約2年間)。そのAさんに「更新支払い特約は消費者契約法に違反し無効である」と言われ、過去に支払った更新料を返して欲しいと言われました。
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 貸借契約書に、明確に、更新料の支払に関する特約が記載されている場合、原則としてこの特約は「有効」であると考えられます。

 「更新料が消費者契約法10条に該当して無効になるか」という点が争われた事案において、最高裁判所は平成23年7月15日に、更新料特約は原則有効であるという判断をしました。この判例の考え方に基づけば、通常は、更新料を返してくれという借主からの申し入れに応じる必要はありません。

 ただし、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情」がある場合には、例外的に無効と判断される可能性がありますので、注意する必要があります。いくらだと「高額に過ぎる」と言われるかという基準は明確にされてはいませんが、関東地方で慣行とされている「2年毎に1回の更新料の支払で、金額は賃料1~2カ月分」程度の内容であれば、無効になることはないと考えて良いと思われます。

更新料支払特約は法定更新の際には適用されるの?

 適用されます。
 更新の合意をしないまま賃貸借契約の期間が過ぎた場合に、契約(期間の定めのない契約)が更新されたものとされるのが「法定更新」ですが、法定更新の場合にも更新料を支払う旨の記載が賃貸借契約書にあれば、更新料の支払義務が生じることになります。

 ただし、賃貸借契約書に『明確に』、法定更新の場合にも更新料が生じることを記載する必要があります。

 「甲乙協議の上で契約を更新することができ、この場合には更新料を支払う。」と定められていたケースでは、法定更新の場合を含んでいない、という東京地裁の判断がなされています。

ノーサイド法律事務所
弁護士 山﨑健介
東京都港区西新橋1-18-6 クロスオフィス内幸町606
TEL 03-6257-1788/FAX 03-6800-1492
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