小規模宅地の特例で相続税対策！居住用宅地(自宅)と事業用宅地を併用することが可能？-プロに聞け！土地資産活用[相続対策編]--不動産賃貸経営博士-

『小規模宅地の特例とは？』

　居住用宅地や事業用宅地に対してそのまま相続税を課税すると、相続人は相続税の支払いのために当該宅地を売却しなければならない事態に陥る可能性があります。

　そこで、税法では、居住用や事業用に使われていた宅地等（土地や借地権）で一定の建物などの敷地の用に供されており、相続後も引き続き居住用や事業用として継続使用している場合には、その宅地等の評価額の一定割合を減額し、居住や事業の継続をしやすくする特例を設けています。これを小規模宅地等の特例といい、概要は下記のとおりです。　

【居住用小規模宅地等の特例の要件】
①配偶者が取得する
②相続開始前から親と同居していた子が取得し、申告期限まで引き続き居住する
③親と生計を別にした、親と同居していない子が取得するときは、
〔被相続人に同居親族がいないこと〕
〔相続開始前３年以内に本人またはその配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと〕
〔相続後、申告期限までその敷地を保有していること〕
次に、小規模宅地等の特例を上手に使う方法をご紹介します。

自宅敷地の面積が制限面積を超えている場合

　減額対象の上限面積を超えている場合は、自宅を相続する相続人に超過部分の土地を相続発生前に贈与します。

　例えば、婚姻期間20年以上の配偶者であれば、基礎控除額１１０万円とあわせて２，１１０万円までの居住用財産を非課税で贈与することができます。

　また、自宅を相続する子が決まっていれば、暦年贈与を利用して計画的に自宅敷地を相続する子に贈与していきます。

配偶者・同居する子がいない場合

　この場合には、上記③の要件を満たしているかを事前に検討しておくことが必要です。持ち家を有する場合でも、人に貸すこと等で３年以上の借家生活の実績があれば、特例を適用することができます。

　また、申告期限まで保有さえしていれば特例対象の宅地等に住む必要はありませんので、申告期限後に売却することも選択肢の1つとして検討します。相続発生後3年10ヶ月以内に売却すれば、取得費加算の特例を適用することで所得税を節税できます。

どの土地に対して適用すると一番有利か検討すること

　自宅（居住用宅地）のみならず、平成27年からは居住用宅地と事業用宅地を完全併用することができます。したがって、居住用宅地と事業用宅地について、それぞれの適用限度面積を全て使い切るようにするのが上手な活用方法です。

　また、所有している土地単価があまり高くない場合には、新たに土地単価の高い都心の土地を取得し、取得した土地に小規模宅地等の特例を適用することで大きな節税ができます

この記事の回答者

税理士　金子尚貴 Naoki Kaneko

税理士法人アフェックス
〒税理士法人アフェックス〒101-0032　東京都千代田区岩本町2-18-3NBS　岩本町ビル3F
TEL 03-3865-7171 FAX 03-3865-7373

公認会計士・税理士・宅地建物取引士。大手監査法人・大手税理士法人に約13年間勤務した後、税理士法人アフェックスにパートナーとして参画。「安心から生まれる幸せと絆」を理念に、ご家族様の“想い”を大切に数多くの不動産相続コンサルティングを行っている。

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