底地を持っている場合の相続トラブル対策とは?事前の土地や建物の権利関係の整理で相続対策!土地資産活用[相続トラブル編]-不動産賃貸経営博士-

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プロに聞け!土地資産活用[相続トラブル編]

『底地を持っている場合の相続トラブル対策とは?』

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権利関係が複雑となる

 被相続人が底地を所有している場合に、相続トラブルが起きやすいのは、上物との間に権利関係のずれが生じたり、上物の管理・収益方法について相続人間で意見が割れて揉めやすいことが原因です。

 例えば、被相続人が、底地を単独所有していて、底地も単独の相続人に相続されたが、上物だけは複数人に相続されたケースでは、まさに建物を相続で共有する権利者と、底地を単独所有する権利者の間で使用収益に意見対立が生じれば、法的紛争となります。

 建物共有者が底地相続人に対し、土地使用権を有していなければ、そもそも土地利用ができず、収去を求められる可能性があります。 建物共有者が土地使用権を有している場合でも、使用料の請求をされる可能性があります。

 他方、土地建物双方を共有相続したケースも、権利関係が複雑となります。 建物も相続人共有となっている場合、土地共有者は,持ち分が一部でも、土地と建物全体を単独使用できるので、建物自体は土地上に存続可能です。

しかし、建物を単独で使用している場合、やはり賃料相当分を持ち分割合に応じて清算しなければなりません。

相続トラブル防止は遺言で

 底地が絡む相続後のトラブルを回避するためには、相続開始前に遺言書を作成し、権利関係を整理しておくことが肝心です。

特に、土地と建物については、極力共有とせず、相続人誰か1人の単独所有とすべきです。また、土地建物が単独所有でも、権利者が異なっては結局トラブルとなってしまいますので、底地と建物を同じ相続人に単独相続させるのがベストです。

 ただし、底地と建物を同じ相続人に単独相続させる遺言の場合、他の相続人の遺留分を侵害しないよう、他の不動産や預貯金は他の相続人に手厚く分配相続させるといった配慮が必要です。

 底地をめぐる相続トラブルは、相続から10年以上も経過してから表面化することも珍しくなく、長期間の経過により、解決が困難となります。 生前に遺言書を活用し、できるだけ土地と建物の権利関係をすっきりした形に整理しておくことが望ましいでしょう。
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この記事の回答者
星野宏明  弁護士
星野宏明 弁護士Hiroaki Hoshino
星野法律事務所
〒105-0003 東京都港区西新橋1-18-6 クロスオフィス内幸町 606
TEL 03-6205-7705  FAX 03-6205-7706
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