区分地上権とは?地下に第三者の権利がある土地評価の計算方法!区分地上権の評価額の控除で相続税額約320万円減額![やり方次第でこれだけ差が出る相続税]-不動産賃貸経営博士-

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区分地上権とは?地下に第三者の権利がある土地評価の計算方法!区分地上権の評価額の控除で相続税額約320万円減額![やり方次第でこれだけ差が出る相続税]
プロに聞け!土地資産活用[相続対策編]

やり方次第でこれだけ差が出る相続税
―地下に第三者の権利がある土地―

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今回は、450㎡の自宅敷地を相続したSさんのケースを見ていきましょう。

土地評価チェックの依頼を受けた私たちは、相続税申告書の土地評価資料を拝見しました。

すると、自宅敷地の評価に気になる点がありました。
その土地はA土地・B土地の二筆からなり、自宅敷地として一体利用されています(図参照)。
路線価12万円/㎡の道路に面しており、当初計算されていた評価額は「路線価12万円×面積450㎡」の5,400万円でした。

その土地は比較的整った長方形で、一見したところ確かに、減額になるような個別性はありません。
第三者に貸しているものでもなく、法令の規制による影響もないと見受けられました。

しかし、ある資料から、減額につながる記載を見つけました。それは、ひと目見れば気付きそうなものでしたが、なぜか見落とされていたのです。

地下に第三者の権利が!

申告書に添付されていた路線価図に、A土地・B土地付近の地下を走る鉄道の存在が明記されていたのです。

さらに登記簿を確認すると、A土地に、地下に鉄道が通っていることによる「区分地上権」が設定されていることが判明しました。

区分地上権とは、土地の上空や地下部分に対する第三者の権利を指します。
地下に第三者の権利が付着していると土地の利用が制限されることから、評価額より一定割合を減額することができます。

今回のケースでは、自宅敷地として利用されている全体(A土地+B土地)の評価額から、区分地上権の評価額(A土地を完全所有権とした場合の価額の30%)を控除して計算します。

こうして適正な評価額を求め直したところ、当初の評価額に比べて1,080万円の評価減となり、相続税額では約320万円が減額されました。

今回のケースのように、土地の評価額はある要素をひとつ見落としただけで1000万円以上もの評価差が生まれることは珍しくありません。
相続税申告時・申告後(5年以内)いずれの場合でも、専門家のセカンドオピニオンを利用されることをお勧めします。

イラスト


この記事の回答者
藤宮 浩 不動産鑑定士
藤宮 浩 不動産鑑定士Hiroshi Fujimiya
株式会社フジ総合鑑定 / フジ相続税理士法人
〒160-0022 東京都新宿区新宿2-1-9 ステラ新宿2階・9階(総合受付)
TEL 0800-815-8401 FAX 03-3350-1149
23年間で3,000件以上という業界でもトップクラスの相続税申告・減額・還付業務実績を持つ、相続専門の税理士・不動産鑑定士事務所です。相続税や贈与税などの資産税の申告・相続税土地評価のセカンドオピニオン・相続税還付手続き・生前対策シミュレーション・土地活用アドバイスなど、お気軽にご相談下さい。
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