区分地上権とは？地下に第三者の権利がある土地評価の計算方法！区分地上権の評価額の控除で相続税額約320万円減額！[やり方次第でこれだけ差が出る相続税]-不動産賃貸経営博士-

今回は、450㎡の自宅敷地を相続したＳさんのケースを見ていきましょう。

土地評価チェックの依頼を受けた私たちは、相続税申告書の土地評価資料を拝見しました。

すると、自宅敷地の評価に気になる点がありました。
その土地はＡ土地・Ｂ土地の二筆からなり、自宅敷地として一体利用されています（図参照）。
路線価12万円／㎡の道路に面しており、当初計算されていた評価額は「路線価12万円×面積450㎡」の5,400万円でした。

その土地は比較的整った長方形で、一見したところ確かに、減額になるような個別性はありません。
第三者に貸しているものでもなく、法令の規制による影響もないと見受けられました。

しかし、ある資料から、減額につながる記載を見つけました。それは、ひと目見れば気付きそうなものでしたが、なぜか見落とされていたのです。

申告書に添付されていた路線価図に、Ａ土地・Ｂ土地付近の地下を走る鉄道の存在が明記されていたのです。

さらに登記簿を確認すると、Ａ土地に、地下に鉄道が通っていることによる「区分地上権」が設定されていることが判明しました。

区分地上権とは、土地の上空や地下部分に対する第三者の権利を指します。
地下に第三者の権利が付着していると土地の利用が制限されることから、評価額より一定割合を減額することができます。

今回のケースでは、自宅敷地として利用されている全体（Ａ土地＋Ｂ土地）の評価額から、区分地上権の評価額（Ａ土地を完全所有権とした場合の価額の30％）を控除して計算します。

こうして適正な評価額を求め直したところ、当初の評価額に比べて1,080万円の評価減となり、相続税額では約320万円が減額されました。

今回のケースのように、土地の評価額はある要素をひとつ見落としただけで1000万円以上もの評価差が生まれることは珍しくありません。
相続税申告時・申告後（5年以内）いずれの場合でも、専門家のセカンドオピニオンを利用されることをお勧めします。