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相続時、空き地になっている敷地よりもアパートを建築する方が節税になるのでしょうか?

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 空き地にマンションやアパートを建てると、相続税の節税効果が得られます。
 土地・建物の相続税評価額が下がるためですがその仕組みは次の通りです。

 ①土地の評価減
 賃貸マンション等を建てるとその土地が貸家建付地の評価となります。通常の更地の評価額からおおよそ20%評価が下がります。

 ②建物の評価減1
 建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は実際の建築費の60%程度ですが、この建築費と固定資産税評価額の差額により大きな節税効果が得られます。

 ③建物の評価減2
 更にこの建物を賃貸することで借家権割合(30%)を相続税評価額より控除できます。


 上(例)のケースでは、何もしない場合、3億円の評価の財産がマンションを建築することで、1億3千万円以上評価が下がります。

 
自己資金による建築と借り入れによる建築

 なお、この方法を使うのであれば、建築費の支払いは現金で支払っても銀行から借入をして支払っても効果は全く同じです。

 小規模宅地の特例の適用
 空き地にアパートを建築した場合、一定の要件を満たすと小規模宅地の特例の適用が受けられます。  この特例を適用すると土地の評価額が最大200㎡を限度に50%減額されます。

 相続税の節税にはなったけど
 相続税の節税としては大きな効果を発揮するマンション等の建築ですが、建築後に健全な経営ができることが非常に大事です。

 空室が多く発生し建築資金の回収ができない、あるいは借入金の返済ができないということになると、相続税の節税額以上の損害が生じることにもなりかねません。慎重な検討が必要です。

ベイヒルズ税理士法人
税理士 岡 春庭
神奈川県横浜市神奈川区栄町1-1 KDX横浜ビル6階
TEL 045-450-6701/FAX 045-450-6706
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