貸主からのサブリース契約の更新拒絶には『正当事由』は必要なの? -賃貸経営読んで得する為になる【勉強しよう】--不動産賃貸経営博士-

サブリース契約の更新拒絶には『正当事由』は必要なの？

駅前の再開発や某大学のキャンパスが近くに移転して周辺環境が良くなり、アパートが満室になるようになりました。
そこで自身の収入を上げる為に次の更新でサブリース契約の更新拒絶をしたいと考えております。
そのようなことは可能なのでしょうか？

建物所有者（オーナー）が、不動産会社（サブリース会社）に建物を一括して賃貸し、サブリース会社が入居者に転貸して収益を得る事業をサブリース事業といいます。
オーナーとサブリース会社間の賃貸借契約は、サブリース契約（またはマスターリース契約）と呼ばれます。

サブリース契約は、普通借家契約で契約期間も長期にわたるのが通常です。
そのため、中には、状況の変化に伴い、期間満了時にオーナー側からサブリース契約の更新拒絶をするケースもあります。

この場合の問題点

①サブリース契約にも借地借家法が適用され、更新拒絶には借地借家法28条の正当事由が要求されるのか？
サブリース契約も建物の賃貸借契約であるため、借地借家法が適用されるとするのが判例です（最高裁平成15年10月21日判決）。

②借地借家法が適用されるとしても、正当事由の有無は通常の賃貸借契約と同様の判断基準になるのか？
判例の多くは、正当事由の判断においてサブリース契約であることは特に重要な考慮要素となるわけではなく、通常の賃貸借契約と同様の判断基準になるとしています（札幌地裁平成21年４月22日判決など）。

そのため、サブリース契約の更新拒絶は正当事由がなければできませんし、その判断は通常の賃貸借契約と同様になる可能性が高いでしょう。

みらい総合法律事務所
弁護士　水村元晴
東京都千代田区麹町２丁目３番　麹町プレイス２階
TEL 03-5226-5755／FAX 03-5226-5756

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