相続した土地の中から建築廃材のがれきが…相続税の見直しで除去費用を控除！土地売買における地中埋設物での瑕疵担保責任トラブル

『やり方次第でこれだけ差が出る相続税』―地中に建築ガラが埋まっている土地―

相続した土地を売却したら問題発生!?

相続税は土地評価次第で大きく変わります。今回は、Ｋ県Ｋ市在住のＭさんのケースをご紹介します。

Ｍさんが相続した土地の中に１つの空地がありました。その土地は相続前から活用されておらず、相続後も更地のままの状態でした。

そこで、最近になって戸建住宅分譲業者に売却したのですが、業者が建売住宅の建築工事を開始したところで問題が起きました。

地中から建築ガラが…

建売住宅建築の地盤調査の段階で、地中から建築廃材等のがれき（以下、建築ガラ）が大量に出てきたのです。

建売住宅を建てるためには、まずこの建築ガラを取り除く必要があります。

Ｍさんも、そんなものが埋まっているとは知りませんでしたが、この場合、原則として売主が瑕疵担保責任（不動産の売買等において、対象物に通常では発見できない瑕疵があった場合、売主が買主に対して負うべき責任）を負うこととなります。

Ｍさんは、業者に対し建築ガラの除去費用約６００万円を支払うことになりました。

Ｍさんにとっては寝耳に水。相続した時点で建築ガラが埋まっていたことは間違いありませんが、売却して初めてそのことを知り、除去費用を負担する必要に迫られたのです。

建築ガラの除去費用を控除

Ｍさんは、当事務所に相続税の見直しをご依頼くださいました。

資料を拝見すると、この土地の評価上、地中の建築ガラは考慮されていませんでした。

しかし、建築ガラが埋まっていると、例えば売却を行う場合、売主が費用を負担して建築ガラを除去する必要がありますので、通常の土地に比べて著しい評価額の減価要因になる場合があります。

したがって、除去にかかる費用を控除して評価するのが合理的と判断しました。

そこで、Ｍさんが負担した除去費用約６００万円の80％である約４８０万円を控除して土地評価をやり直した結果、相続税額で約２００万円の減額を図ることができました。

このように土地には思わぬ減価要因が隠れていることもあります。相続税納税後でも、５年以内であれば還付を受けられる可能性がありますので、専門家によるチェックをお勧めします。

この記事の回答者

藤宮浩　不動産鑑定士Hiroshi Fujimiya

株式会社フジ総合鑑定/ フジ相続税理士法人
〒160-0022　東京都新宿区新宿2-1-9 ステラ新宿２階・9 階（総合受付）
TEL 0800-815-8401 FAX 03-3350-1149

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