入居者の孤独死・自殺・殺人事件による事故物件の損害賠償はどうなる？-不動産賃貸経営博士-

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入居者の孤独死・自殺・殺人事件による事故物件の損害賠償はどうなる？
弁護士＆保険会社に聞いてみた！
賃貸経営事件簿！

ある日突然！あなたの入居者が
自殺・孤独死したら…

毎年、増加傾向にある自殺や孤独死、殺人事件。 もしも、あなたが所有する賃貸物件で発生したら…。原状回復費用やその後の空室期間の家賃、資産価値の下落による家賃値下げで生じる損害をどうする？
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弁護士に聞いてみた

孤独死や自殺が発生した場合、原状回復費用はどうなりますか？

孤独死や自殺して時間が経過すると、死体が腐乱し、室内設備の簡単なクリーニングでは異臭の払拭が困難となり、相当程度の設備交換が必要な事態が起こりえます。
その原状回復費用は１００万円を超える場合も多々あります。 最近では、都内を中心に、高齢の単身世帯が急速に増加していますので、こうした原状回復費用は不動産オーナーのみなさまにとって軽視できないものです。
自殺の場合は、自殺した点、賃借人に善管注意義務違反が認められるので、連帯保証人に原状回復費用の支払い義務が発生するのが一般的です。


【資料：東京都福祉保険局東京都監察医務院「東京都23区内における一人暮らし者の死亡者数の推移」】

家賃値下げによる損害を連帯保証人に請求できますか？

これも自殺と異なり孤独死の場合については、家賃値下げによる損害を連帯保証人に対し請求することは難しいと考えられます。他方で、自殺の場合には、通常、連帯保証人に対する家賃値下げによる損害の請求は認められます。問題は、その損害の範囲ですが、これについては裁判例によって傾向が分かれますが、例えば、家賃値下げによる差額のおよそ２年間分の損害について連帯保証責任が発生するとした事例や、事故後１年については賃料全額分、その後２年間については賃料半額分が損害であると判断された事例などがあります。

現実的に回収は可能？

回収するには、連帯保証人の資力によります。一般に、連帯保証人の預貯金や給与収入、不動産等が差押対象と考えられます。もっとも、預貯金では常に残高がストックされている保証はありませんし、給与についても、転職していたり、既に退職していたらどうにもなりません。不動産についても優先する抵当権が設定されていては回収が困難となります。そのため、現実的には、保証会社保証を付するとか、孤独死・自殺の場合の保険に予め加入の上、リスクヘッジすることが極めて重要です。

弁護士　出口 裕規
ユウキ法律事務所
東京都文京区本郷3-13-5 13番5号館3階
HP ：http://yukilaw.net/

［大家さんが語る！賃貸経営のトラブル・事件簿］

発見遅れの孤独死…大家さんはどう対処した！？

生活保護受給者の住民が自殺未遂！ ？ 事故物件になるのが怖いので契約解除したい…
保険会社に聞いてみた

事故による損害賠償請求の実態は如何ですか？

ご遺族に損害賠償を請求しても、財産の少ない方が亡くなることが多く、そういった場合は相続放棄されてしまうことが多いです。よって、請求しても回収は難しいのが実態です。
また、残置物や遺品整理なども大家さんが行うことが多く、そのような費用を含めると大家さんの負担は多くなります。当社の事故例の中で遺品整理費用を支払わないケースは殆どありません。

実際の事故事例について、どういったケースがありましたか？

孤独死は、必ずしも高齢者とは限りません。約9割が60歳前後ですが、中には20代や30代の方もいます。特徴としては、50～60代の方が突然職を失って（引退、退職、リストラ、病気）生きがいをなくし、コミュニティとも離れていくことによってお酒に逃げたりすることが散見されます。なので、圧倒的に男性が多いです。
また、近隣の方からの臭いに対する苦情で発見されるケースが多いです。社会との接点頻度によって発見までの時間が左右されます。なので、大家さんも入居者や建物の異変に気づいたら、入居者に声をかけるなどの対応をされることが良いと思います。

アイアル少額短期保険株式会社
代表取締役社長 安藤克行
東京都中央区日本橋大伝馬町1-3　Aska Ⅴ日本橋ビル2F
HP：http://www.air-ins.co.jp/

［他にもある！賃貸経営のトラブル・事件簿］

入居者が自殺！？事件・事故・トラブルに遭遇した時大家さんはどう対処する？

アパート経営が困難なため立退き請求したい…事故物件は正当事由になる？
⇒　賃貸経営のトラブルについてもっと学べる　賃貸経営専門誌「大家倶楽部」を読む！
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