土地資産活用で相続税対策!駐車場付きの木造アパート建築のパターンを不動産鑑定士が解説!-不動産賃貸経営博士-

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土地資産活用で相続税対策!駐車場付きの木造アパート建築のパターンを不動産鑑定士が解説!
プロに聞け!土地資産活用[相続対策編]

『相続を考えた駐車場付き木造アパート建築について』

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誰が相続するのか

 将来、相続が起こったときに、誰がアパートを受け継ぐのか方針は決まっているでしょうか?

ひとつの土地に大きな建物を建てると、土地を分割して相続することが難しくなります。かといって、相続人間での共有にしてしまうと、将来、売却や大規模修繕などをする際に共有者全員の同意が必要となり、ひとりでも意見が違えばスムーズな不動産活用ができなくなってしまいます。兄弟姉妹間での共有は「共憂」とも呼ばれ、避けた方がベターです。 また、建物の規模によっては多額の借り入れを起こす必要もあるかと思いますが、相続の際には借入金などの「マイナスの財産」も原則として相続されます。

 こうしたことをふまえ、事業を誰が継ぐのか、他の相続人から不満は出ないのか、事前によく検討しましょう。

相続税の土地評価額を下げられるような対策とは?

 角地など、土地が2方向で道路に接している場合、1つの道路だけに接している場合よりも相続税評価額が高くなります(複数の道路に面していた方が利便性が高いからです)。

 相続税の土地評価では、アパート駐車場に月極駐車場が混在する場合、駐車場敷地とアパート敷地は分けて評価します。これを利用して、一方の道路に面した部分を月極駐車場にすることでそれぞれ一方路の土地になり、評価額が下がる可能性があります。特に、一方の道路が幹線道路などの場合、路線価の高い道路から敷地の大部分を切り離すことで高い効果が見込めます(ただし、あまりに極端な場合は、租税回避行為とみなされることがありますのでご注意を)。

 その他、アパート敷地と駐車場の形状によっては「不整形地補正」(形のよくない土地の減額補正)ができますので、そのことを考慮した建築計画を立てるとよいかもしれません。
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この記事の回答者
藤宮浩不動産鑑定士
藤宮 浩 不動産鑑定士hiroshi fujimiya
株式会社フジ総合鑑定/フジ相続税理士法人
〒160-0022 東京都新宿区新宿2-1-9 ステラ新宿2階9階
TEL 0800-815-8401 FAX 03-3350-1149
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