不動産投資・アパート経営の節税・税金対策

不動産賃貸経営及びアパート・マンションを運営することで、相続税が安くなる？

アパート・マンションを建築した場合、土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価されます。又、建築のための借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いです。これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることが可能となります。

土地の評価額-節税効果- 借地権割合50％、借家権割合30％とすると評価が15％落ちることになります。また、小規模宅地の評価減対象の場合には、50〜80％の評価減になります。 建物の評価額 固定資産税の評価額が相続税の評価額になり当初評価額とは大体建築費の60％前後と言われます。また、木造アパートなどの場合その相続評価額から30％引かれるため、最終的には建築費に対して約58％ぐらいの評価減になることもあり、節税効果の一つとして考えられる部分でもあります。

多くの対策を組合せ、できるだけ早めに始めることにより大きな効果が得られます。被相続人が亡くなる直前に、あわてて相続税対策を行うと失敗する可能性がありますので、死亡まぎわの相続税対策は税務上のリスクが大きくなりやすいようです。（各税金に対しての査定基準は様々ですが、被相続人死亡の最低3年前と言うのは一つの目安でしょう。

賃貸経営で一番の魅力が損益通算できることです。特にサラリーマンのようにサラリー収入と不動産経営収入を通算、確定申告する事により、還付金を取得するような税金対策を主とした不動産経営というものが話題に上がっております。最近サラリーマンが不動産賃貸経営をする理由の1つにこれがあります。

損益通算とは・・・
不動産賃貸経営をされている場合、家賃収入などから不動産経営にかかる諸費用を差し引くことができます。その結果が不動産収入（家賃収入）よりも大きくなるり、税務上赤字になる場合があります。その赤字となる部分を他の所得から差し引くことで、所得合計が少なくなり、所得税・地方税などを抑えることが可能です。これを不動産経営の損益通算と言います。

このような損益通算は確定申告することで給与など源泉を収めた所得税の還付をうけることができます。

不動産所得の金額＝不動産総収入金額−必要経費

主な不動産収益・必要経費として下記のようなものがあります。

不動産総収入金額として認められるもの 家賃・地代・権利金・更新料など 必要経費として認められるもの 1.土地・建物に課される固定資産税・都市計画税 2.修繕費（資本的支出に該当するものを除きます） 3.損害保険料（掛け捨てのもので、その年分のみ） 4.不動産会社・管理会社への管理手数料 5.共用部分の電気代、水道代など 6.入居者募集のための広告宣伝費 7.税理士・弁護士などへの報酬 8.減価償却費・繰延資産の償却費 9.賃貸開始後に支払った住宅建築・購入時の借入金の利息 10.立退料 11.その他の雑費 　　（掃除、消耗品代入居者・不動産会社・建設会社等の諸費用） 必要経費として認められないもの 借入金の元本返済金額

　当方は税務署及び公的機関・税理士事務所ではありません。必ず専門家に相談しご自身において正しい知識を理解し運営して頂くことをお願い申し上げます。

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